محمد ابراهيم البادي
02-25-2010, 10:48 AM
الطعن بالتمييز رقم 128 لسنة 2007 مدني
في الجلسة العلنية المنعقدة يوم الاحد الموافق 30/9/2007
برئاسة القاضي محمد محمود راسم رئيس المحكمة
وعضوية السادة القضاة فتيحة محمود قرة و عبد الوهاب صالح حموده و محمد خميس البسيوني و حسن محمود الابياري
موجز القاعدة :-
(1) دعوى "مسائل تعترض سير الخصومة ـ الانقطاع" .
مجرد وفاة الخصم او فقده اهليته ـ اثره ـ انقطاع الخصومة ، بلوغ الخصوم سن الرشد لا يؤدي بذاته الى انقطاع سير الخصومة ، حدوث الانقطاع بسبب ما يترتب عليه البلوغ من زوال صفة من كان يبار الخصومة من القاصر .
(2) احوال شخصية "المسائل الخاصة بالمسلمين ـ الولاية على الصغير" دعوى "مسائل تعترض سير الخصومة ـ الانقطاع" .
استمرار الولي او الوصي في تمثيل القاصر في الخصوم بعد انتهاء ولايته عليه دون اعتارض من الاخير او تنبيه المحكمة الى زوال صفة من يمثله ـ اثره ـ اعتبار هذا التمثيل صحيحا منتجا لاثاره القانونية ـ علة ذلك .
(3) بطلان "بطلان التصرفات ـ تصرفات الاراضي الممنوحة من الحكومة" نظام عام ـ تسجيل ـ بيع .
حظر التصرف في الاراضي الممنوحة من الحكومة الى المواطنين في امارة دبي او تأجيرها لمدة تزيد على ثلاث سنوات الا باذن خاص من الحاكم ـ تعليمات سمو الحكام بتاريخ 8/11/1994 اثر ذلك ـ بطلان اي تصرف يتم خلاف هذه التعليمات وعدم نفاذ عقود البيع المتعلقة بهذه الاراضي ـ مؤدى ذلك ـ عدم جواز تسجيلها باسم المشتري ولو كان عقد البيع ابرم في تاريخ سابق على تعليمات سمو الحاكم . علة ذلك .
(4) ملكية "انتقال ملكية" ـ بيع "عقد البيع" ـ تسجيل .
ملكية العقار و الحقوق العينية الخاصة به ـ عدم انتقالها بين المتعاقدي وفي حق الغير الا بالتسجيل ـ اثر التسجيل ـ اعتبار الملكية قد انتقلت من وقت تحقق سبب الملكية .
مثال : بشأن عقد بيع العقار .
(5) بيع "عقد البيع" ـ بطلان "بطلان التصرفات" ـ تسجيل .
طلب المشتري ابطال العقد المسجل الصادر من البائع لمشتر اخر ـ شرط اجابته ـ ثبوت صحة عقدة حتى ولو كان المتصرف و المتصرف اليه الثاني سئ النية ومتواطئين على حرمانه من الصفقة ـ علة ذلك .
(6) حيازة ـ ملكية "اسباب كسب الملكية" ـ تسجيل .
مجرد حيازة العقار ولو توافرت فيه الشروط القانونية للحيازة ـ لا تكسب الحائز الملكية ايا كانت مدة حيازته طالما كان العقار محل الحيازة مسجلا باسم شخص اخر .
القاعدة القانونية :-
[1] ان النص في المادة 103/1 من قانون الاجراءات المدنية على انه "-1- ينقطع سير الخصومة بحكم القانون بوفاة احد الخصوم او بفقده اهلية الخصومة او بزوال صفة من كان يباشر الخصومة عنه من النائبين الا اذا حدث ذلك بعد اقفال باب المرافعة ف الدعوى واذا تعدد الخصوم قضت المحكمة باعتبار الخصومة منقطعة بالنسبة لمن قام به سبب الانقطاع و اجلت نظرها بالنسبة للباقين" يدل على ان مجرد وفاة الخصم او فقده اهليته يترتب عليه لذاته انقظاع سير الخصومة اما بلوغ الخصوم سن الرشد فانه لا يؤدي بذاته الى انقطاع سير الخصومة وانه يحصل هذا الانقطاع بسبب ما يترتب على البلوغ من زوال صفة من كان يباشر الخصومة عن القاصر .
[2] ان استمرار الولي او الوصي في تمثيل القاصر في الخصومة بعد انتهاء ولايته عليه دون اعتراض من الاخير او تنبيه المحكمة الى زوال صفة من يمثله يعتبر صحيحا منتجا لاثاره القانونية لان تمثيله في هذه الحالة يستند الى نيابة اتفاقية بعد ان كانت قانونية دون حادة لتقديم سند كتابي من القاصر بعد بلوغه سن الرشد الى الوصي اثباتا لصفته نائبا عنه .
[3] من المقرر ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ وفق ما تقضي به التعليمات الصادرة من سمو حاكم دبي المعمول به اعتبارا من 8/11/1994 بشأن حظر التصرف بالاراضي الممنوحة او التي تمنح من الحكومة للمواطنين في امارة دبي بطريق البيع او الرهن او الهبة او المبادلة او الاستثمار بالاشتراك مع الغير او الاجارة لمدة طويلة تزيد على ثلاث سنوات الا باذن خاص من الحاكم ويقع باطلا بطلانا مطلقا اي تصرف يتم خلافا لاحكامها وهي تعليمات آمره تتعلق بالنظام العام بما يوجب الالتزام بها وعدم نفاذ عقوبة البيع المتعلقة باية قطعة ارض ممنوحة من الحكومة للمواطنين بدون اذن سمو الحاكم وبالتالي فلا يجوز تسجيلها باسم المشتري في سجل الاراضي لدى دائرة الاراضي و الاملاك ولو كان عقد البيع قد ابرم في تاريخ العمل بهذه التعليمات وذلك باعتبار انه يتعين اعمال احكام القانون المتعلقة بالنظام العام باثر فوري على الاثار التي ترتبت على العقود التي ابرمت قبل صدوره .
[4] من المقرر كذلك ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ انه وفقا لما تقضي به المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية ـ الواجبة التطبيق على النزاع الماثل ـ ان ملكية العقار و الحقوق العينية العقارية الاخرى لا تنتقل بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به ومتى تم التسجيل تعتبر الملكية قد انتقلت من وقت تحقق سبب الملكية وبالتالي فان عقد بيع العقار غير المسجل لا تنتقل به الملكية من البائع الى المشتري بمجرد انعقاد العقد اما اذا تم التسجيل في السجل المعد لذلك بدائرة الاراي و الاملاك فان المتصرف اليه تكون قد انتقلت اليه ملكية العقار وتكو له وفق ما تقضي به المادة 1133 من القانون المشار اليه سلطة المالك في التصرف في ملكه تصرفا مطلقا عينا ومنفعة واستغلالا وله وحده حق الانتفاع بالعين المملوكة لع وبغلتها وثمارها ونتاجها وحق استردادها ممن وضع يده عليها دون سند صحيح .
[5] من المقرر كذلك ـ وعلى ما قررته هذه المحكمة ـ انه وان كان من حق مشتري العقار طلب ابطال العقد المسجل الصادر من البائع لمشتر اخر بهدف ازالة العقبة القائمة في سبيل تحقيق اثر عقده بنقل ملكية العقار المبيع اليه الا انه لا يجاب الى طلبه الا بعد ثبوت صحة عقده حتى ولو كان المتصرف والمتصرف اليه الثاني سيء النية ومتواطئين على حرمانه من الصفقة لان هذا التواطؤ بفرض ثبوته لن يؤدي الى انتقال الملكية اليه طالما ثبت ان عقده غير صحيح ولا يمكن تسجيله .
[6] من المقرر ان مفاد نص المادتين 1317 ، 1318 من قانون المعاملات المدنية ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ ان مجرد حيازة العقار ولا توافرت فيها الشروط القانونية للحيازة المنصوص عليها في الفرع الخاص بالاحكام العامة للحيازة لا يترتب عليه اكتساب الحائز لملكية هذا العقار ايا كانت مدة حيازته سواء بالمد الطويلة المكسبة للملكيى او بمرور الزمات القصير المؤسس على الحيازة بحسن نية استنادا الى سبب صحيح وذلك طالما كان العقار محل الحيازة مسجلا في السجل المعد لذلك لدى دائرة الاراضي و الاملاك واذ اشترط المشرع في هذين النصين المشار اليهما صراحة حتى يكتسب حائز العقار ملكيته ان يكون العقار غير مسجل لدى الدائرة المختصة ايا كان الشخص الذي تم تسجيله باسمه .
حكم المحكمة
بعد الاطلاع على الاوراق وسماع تقرير التلخيص الذي اعده وتلاوه بالجلسة السيد القاضي المقرر وبعد المداولة ،،،،
حيث ان الطعن استوفى اوضاعه الشكلية ،،،،
وحيث ان الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الاوراق ـ في ان الطاعنات 1- ------- عن نفسها وبصفتها وصية على ابنته القاصر --------- -2- -------- -3- -------- اقمن على المطعن ضدهم ----- و ------ و ------ و ------ و ------- و ----- اولاد المتوفي -------- الدعى رقم 695/2005 مدني كلي امام محكمة دبي الابتدائية بطلب الحكم بالزامهم باخلاء العقار المبين بالاوراق وتسليمه لهن خاليا من الشواغر وسداد الريع المستحق من مارس 2001 وحتى تمام الاخلاء بما في ذلك رسوم الكهرباء و المياه ، وقلن في بيان ذلك ان المدعية الاولى قد تملكت العقار محل النزاع بتاريخ 13/1/2001 بموجب اتفاقية التسوية المعتمدة من محكمة دبي المبرمة بينها وبين زوجها ------ في التنفيذ رقم 928 لسنة 1994 احوال شخصية دبي وتم تسجيل العقار باسمها في دائرة الاراضي و الاملاك ثم وهبت جزء منه لبناتها (المدعيات الثانية و الثالثة و الرابعة) وتم تعديل التسجيل على هذا الاساس ولما كان المدعي عليهم يقيمون في هذا العقار بدون وجه حق منذ عام 198 وامتنعوا عن اخلائه وتسليمه للطاعنات رغم انذارهم ومن ثم فقد اقمن الدعوى ، دفع المدعي عليهم بان لجنة الايجارات هي المختصة ولائيا بنظر الدعوى كما دفعوا ببطلان التسوية المبرمة بين المدعية الاولى وبين زوجها ------ والتي تم بموجبها تسجيل المنزل باسمها بالمخالفة لتعليمات سمو الحاكم الصادرة في 8/11/1994 بمنع التصرف في الاراضي الممنوحة من الحكومة للمواطنين الا باذن خاص من سمو الحاكم فضلا عن سابقة قيام زوجها المذكورب التصرف بالعقار بالبيع لموروث المدعي عليه في 13/5/986 وتراخى في تسجيله ثم تواطأ مع زوجته المدعية الاولى بابرام اتفاق التسوية المشار اليها وتسجيله بالمخالفة لتعليمات سمو الحاكم ـ كما دفعوا بعدم سماع الدعوى لمرور الزمن لمضي اكثر من سبع سنوات على حيازتهم للمنزل وفقا لنص المادة 1318 من قانون المعاملات المدنية وبعد ان تبين للمحكمة القاصر ------- قد بلغت سن الرشد حكمت بتاريخ 28/3/2006 باعتبار الخصومة منقطعة بالنسبة للمدعية ----- لعدم تقديم توكيل عنها وبعدم سماع الدعوى لمرور الزمان ـ استأنفت المدعيات هذا الحكم بالاستئناف رقم 274 لسنة 2006 مدني وتباريخ 12/7/2006 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف ، طعنت المدعيات على هذا الحكم بالتمييز 219 لسنة 2006 مدني وبتاريخ 26/11/2006 حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وباحالة الدعوى الى محكمة الاستئناف لتقضي في موضوعها من جديد ـ تأسيسا على ان سبب الدعوى هو حق الطاعنات في ملكية العقار محل النزاع بموجب التصرف المسجل لدى دائرة الاراضي والاملاك من المالك الاصلي لعقار الطاعنة الاولى وما تدعيه من هبة جزء منه الى بناتها (باقي الطاعنات) دون الاستناد الى قواعد الحيازة المنصوص عليها في قانون المعاملات المدنية و ان الحكم قد خجب نفسه عن السبب القانوني للدعوى في ضوء المستندات المقدمة من المدعيات لاثبات ملكيتهن للعقار محل النزاع وما يترتب على ذلك من اثار ، وبتاريخ 29/4/2007 حكمت محكمة الاحالة بتأييد الحكم المستأنف ، طعنت المدعيات على هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة اودعت قلم كتاب هذه المحكمة في 7/6/2007 طلبن في ختامها نقض الحكم المطعون فيه وقد محامي المطعون ضدهم مذكرة بالرد في الميعاد طلب فيها رفض الطعن .
وحيث ان الطاعن بعد ان عرض على المحكمة في غرفة مشورة رات انه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره .
وحيث ان الطعن اقيم على خمس اسباب تنعى الطاعنات بالسبب الخامس منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون و الخطأ في تطبيقه ذلك ان الثابت ان الطاعنة الرابعة ----- قد بلغت سن الرشد بعد ان تهيأت الدعوى امام محكمة او ل درجة للحكم فيها و ان الطاعنة الاولى قدمت امام محكمة اول درجة طلبا بتاريخ 20/3/2006 باعادة الدعوى الى المرافعة لتمكينها من ابراز سند الوكالة الممنوحة لها من ابنتها المذكورة بعد بلوغها سن الرشد في 18/3/2006 الا ان محكمة اول درجة قضت باعتبار ان الخصومة منقطعة بالنسبة للطاعنة الرابعة "المدعية الرابعة" ----- واذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي في هذا الخصوص ومن ثم فانه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث انه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ان النص في المادة 103/1 من قانون الاجراءات المدنية على انه "-1- ينقطع سير الخصومة بحكم القانون بوفاة احد الخصوم او بفقده اهلية الخصومة او بزوال صفة من كان يباشر الخصومة عنه من النائبين الا اذا حدث ذلك بعد اقفال باب المرافعة ف الدعوى واذا تعدد الخصوم قضت المحكمة باعتبار الخصومة منقطعة بالنسبة لمن قام به سبب الانقطاع و اجلت نظرها بالنسبة للباقين" يدل على ان مجرد وفاة الخصم او فقده اهليته يترتب عليه لذاته انقظاع سير الخصومة اما بلوغ الخصوم سن الرشد فانه لا يؤدي بذاته الى انقطاع سير الخصومة وانه يحصل هذا الانقطاع بسبب ما يترتب على البلوغ من زوال صفة من كان يباشر الخصومة عن القاصر واذ كان الثابت بالاوراق ان الطاعنة الاولى ----- قد رفعت دعواها امام محكمة اول درجة عن نفسها وبصفتها وصية على ابنتها القاصر الطاعنة الرابعة ----- وكانت ما تزال قاصره وظلت تباشر الدعوى بهذه الصفة فان مؤدى ذلك ان الاخيره قد مثلت تمثيلا صحيحا وفت رفعها ابتداء بواسطة والدتها بوصفها وصية عليها ومن ثم فان بلوغها سن الرشد بعد ذلك اثناء سير الدعوى لا يكون من شأنه ان يحول دون اعتبار حضور والدتها عنها حتى صدور الحكم في الدعوى منتجا لاثاره القانونية و لا يترتب عليه لذاته الحكم بانقطاع سير الخصومة بالنسبة لها ، ذلك انها ببلوغها سن الرشد تكون قد علمت بالدعوى بواسطة والدتها التي كانت وصية عليها باعتبار ان صفة والدتها في تمثيلها لازالت قائمة على اساس من النيابة الاتفاقية بعد ان كانت نيابتها قانونية مما مؤداه ان استمرار الولي او الوصي في تمثيل القاصر في الخصومة بعد انتهاء ولايته عليه دون اعتراض من الاخير او تنبيه المحكمة الى زوال صفة من يمثله يعتبر صحيحا منتجا لاثاره القانونية لان تمثيله في هذه الحالة يستند الى نيابة اتفاقية بعد ان كانت قانونية دون حادة لتقديم سند كتابي من القاصر بعد بلوغه سن الرشد الى الوصي اثباتا لصفته نائبا عنه واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وايد الحكم الابتدائي الذي قضى في البند اولا منه باعتبار الخصوم منقطعة بالنسبة للمدعية الرابعة "الطاعنة الرابعة" ومن ثم فانه يكون قد خالف القانون و اخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه في هذا الخصوص .
وحيث ان مما تنعاه الطاعنات على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون و الخطأ في تطبيقه ذلك ان دفاعهن قد جـــرى امام محكمة الموضوع بان عقد البيع الابتدائي الحاصل من ------ لمورث المطعون ضدهم المؤرخ 14/5/1986 هو محرر عرفي ثابت الا في 23/3/2004 تاريخ وفاة مورث المطعون ضدهم دون ان يسجل هذا العقد وذلك بعد ان تم تسجيل العقار محل النزاع باسم الطاعنات في دائرة الاراضي في 13/1/2001 حسبما هو ثابت من شهادة التسجيل المقدمة منهن بالاوراق فيكون التصرف لمورث المطعون ضدهم قد صدر بعد تاريخ العمل بالمرسوم الصادر من سمو الحاكم بحظر وبطلان التصرفات في الاراضي الممنوحة من الحكومة والمعمول به اعتبارا من 8/11/1994 وبالتالي يكون التصرف بالبيع بموجب العقد العرفي ـ غير المسجل ـ الصادر من ------ في العقار الممنوح له من الحكومة لمورث المطعون ضدهم باطلا بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام ولا يجوز للمطعون ضدهم الاحتجاج به عليهم ولا يرتب اية اثار في مواجهتهن ولما كانت ملكية العقار محل النزاع ثابتة للطاعنات فاضحى من حقهن التصرف فيه و الانتفاع به وفقا لنص المادة 1133 من قانون المعاملات المدنية كما يحق لهن من تاريخ الملكية اليهم في 13/1/2001 طلب اخلاء المطعون ضدهم من العقار وطلب الريع المستحق لهم منذ تلك الفترة باعتبارهم غاصبين للعقار المشار اليه واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى الى بطلان التنازل الحاصل من ----- للطاعنة الاولى و الهبة اللاحقة الحاصلة منها لبناتها باقي الطاعنات لصدوره في تاريخ لاحق لتاريخ صدور امر سمو الحاكم الذي ابطل التصرفات بالنسبة للاراضي الممنوحة للمواطنين دون اذن سموه ولم يعول على حجية شهادة ملكية العقار الثابتة في دائرة الاراضي باسم الطاعنات ومن ثم فانه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث انه من المقرر ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ وفق ما تقضي به التعليمات الصادرة من سمو حاكم دبي المعمول به اعتبارا من 8/11/1994 بشأن حظر التصرف بالاراضي الممنوحة او التي تمنح من الحكومة للمواطنين في امارة دبي بطريق البيع او الرهن او الهبة او المبادلة او الاستثمار بالاشتراك مع الغير او الاجارة لمدة طويلة تزيد على ثلاث سنوات الا باذن خاص من الحاكم ويقع باطلا بطلانا مطلقا اي تصرف يتم خلافا لاحكامها وهي تعليمات آمره تتعلق بالنظام العام بما يوجب الالتزام بها وعدم نفاذ عقوبة البيع المتعلقة باية قطعة ارض ممنوحة من الحكومة للمواطنين بدون اذن سمو الحاكم وبالتالي فلا يجوز تسجيلها باسم المشتري في سجل الاراضي لدى دائرة الاراضي و الاملاك ولو كان عقد البيع قد ابرم في تاريخ العمل بهذه التعليمات وذلك باعتبار انه يتعين اعمال احكام القانون المتعلقة بالنظام العام باثر فوري على الاثار التي ترتبت على العقود التي ابرمت قبل صدوره ، ومن المقرر كذلك ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ انه وفقا لما تقضي به المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية ـ الواجبة التطبيق على النزاع الماثل ـ ان ملكية العقار و الحقوق العينية العقارية الاخرى لا تنتقل بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به ومتى تم التسجيل تعتبر الملكية قد انتقلت من وقت تحقق سبب الملكية وبالتالي فان عقد بيع العقار غير المسجل لا تنتقل به الملكية من البائع الى المشتري بمجرد انعقاد العقد اما اذا تم التسجيل في السجل المعد لذلك بدائرة الاراي و الاملاك فان المتصرف اليه تكون قد انتقلت اليه ملكية العقار وتكو له وفق ما تقضي به المادة 1133 من القانون المشار اليه سلطة المالك في التصرف في ملكه تصرفا مطلقا عينا ومنفعة واستغلالا وله وحده حق الانتفاع بالعين المملوكة لع وبغلتها وثمارها ونتاجها وحق استردادها ممن وضع يده عليها دون سند صحيح ، ومن المقرر كذلك ـ وعلى ما قررته هذه المحكمة ـ انه وان كان من حق مشتري العقار طلب ابطال العقد المسجل الصادر من البائع لمشتر اخر بهدف ازالة العقبة القائمة في سبيل تحقيق اثر عقده بنقل ملكية العقار المبيع اليه الا انه لا يجاب الى طلبه الا بعد ثبوت صحة عقده حتى ولو كان المتصرف والمتصرف اليه الثاني سيء النية ومتواطئين على حرمانه من الصفقة لان هذا التواطؤ بفرض ثبوته لن يؤدي الى انتقال الملكية اليه طالما ثبت ان عقده غير صحيح ولا يمكن تسجيله ، كما انه من المقرر ان مفاد نص المادتين 1317 ، 1318 من قانون المعاملات المدنية ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ ان مجرد حيازة العقار ولا توافرت فيها الشروط القانونية للحيازة المنصوص عليها في الفرع الخاص بالاحكام العامة للحيازة لا يترتب عليه اكتساب الحائز لملكية هذا العقار ايا كانت مدة حيازته سواء بالمد الطويلة المكسبة للملكيى او بمرور الزمات القصير المؤسس على الحيازة بحسن نية استنادا الى سبب صحيح وذلك طالما كان العقار محل الحيازة مسجلا في السجل المعد لذلك لدى دائرة الاراضي و الاملاك واذ اشترط المشرع في هذين النصين المشار اليهما صراحة حتى يكتسب حائز العقار ملكيته ان يكون العقار غير مسجل لدى الدائرة المختصة ايا كان الشخص الذي تم تسجيله باسمه لما كان ذلك وكان الثابت بالاوراق بمالا خلاف فيه بين طرفي الخصومة ـ ان عقار النزاع المباع من ------ الى مورث المطعون ضدهم بموجب عقد البيع العرفي لمروثهم و المدعي بان تاريخه في 14/5/1986 هو منحة للبائع من الحكومة ومن ثم اعمالا للامر الصادر من سمو الحاكم سالف البيان يكون هذا العقد مخالفا لتلك التعليمات واضحى هذا التصرف تصرفا باطلا مطلقا متعلقا بالنظام العام و لا يجوز تسجيله ولو كان قد تم ابرامه قبل العمل بتلك التعليمات وكان الثابت بالاوراق ـ وبما لا خلاف فيه ايضا بين الطرفين ـ ان العقار محل النزاع مسجل لدى الجهة المختصة (دائرة الاراضي و الاملاك بدبي) باسم الطاعنات حسبما ورد في شهادة الملكية المقدمة امام محكمة اول درجة وهذا التسجيل يحول دون استناد المطعون ضدهم الى قواعد الحيازة المكتسبة في العقارات بمضي المدة الطويلة او المدة القصيرة المستندة الى سبب صحيح ويكون للطاعنات وفقا لنص المادة 1133 من قانون المعاملات المدنية سلطة المالك في التصرف في ملكه ولهن وحدهن حق الانتفاع بالعقار المملوك لهن ولا يحق للمطعون ضدهم منازعة الطاعنات في الدعوى الماثلة استنادا الى عقد البيع العرفي الصادر لمورثهم و الذي لم يتم تسجيله بعد ان تم تسجيل عقد الطاعنات في السجل المعد لذلك في دائرة الاراضي و الاملاك بدبي واذ خالف الحكم المطعون فيه القواعد الواردة في المساق المتقدم وانتهى الى ان التصرف بالبيع الصادر لمورث المطعون ضدهم قد تم قبل العمل باحكام تعليمات سمو الحاكم المشار اليه وانه لم يلحقه البطلان وان العقد المسجل باسم الطاعنات في غضون عام 2001 عقد باطل لعدم اجازة سمو الحاكم للتصرف الصادر لهم ودون ان يعتد الحكم بتسجيل العقار باسمهن و الذي انتقلت الملكية بموجبه اليهن ورتب على ذلك القضاء بتأييد الحكم المستأنف برفض الدعوى على سند من انتفاء مصلحة الطاعنات في الدعوى ومن ثم فانه يكون قد خالف القانونو اخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي اوجه الطعن .
في الجلسة العلنية المنعقدة يوم الاحد الموافق 30/9/2007
برئاسة القاضي محمد محمود راسم رئيس المحكمة
وعضوية السادة القضاة فتيحة محمود قرة و عبد الوهاب صالح حموده و محمد خميس البسيوني و حسن محمود الابياري
موجز القاعدة :-
(1) دعوى "مسائل تعترض سير الخصومة ـ الانقطاع" .
مجرد وفاة الخصم او فقده اهليته ـ اثره ـ انقطاع الخصومة ، بلوغ الخصوم سن الرشد لا يؤدي بذاته الى انقطاع سير الخصومة ، حدوث الانقطاع بسبب ما يترتب عليه البلوغ من زوال صفة من كان يبار الخصومة من القاصر .
(2) احوال شخصية "المسائل الخاصة بالمسلمين ـ الولاية على الصغير" دعوى "مسائل تعترض سير الخصومة ـ الانقطاع" .
استمرار الولي او الوصي في تمثيل القاصر في الخصوم بعد انتهاء ولايته عليه دون اعتارض من الاخير او تنبيه المحكمة الى زوال صفة من يمثله ـ اثره ـ اعتبار هذا التمثيل صحيحا منتجا لاثاره القانونية ـ علة ذلك .
(3) بطلان "بطلان التصرفات ـ تصرفات الاراضي الممنوحة من الحكومة" نظام عام ـ تسجيل ـ بيع .
حظر التصرف في الاراضي الممنوحة من الحكومة الى المواطنين في امارة دبي او تأجيرها لمدة تزيد على ثلاث سنوات الا باذن خاص من الحاكم ـ تعليمات سمو الحكام بتاريخ 8/11/1994 اثر ذلك ـ بطلان اي تصرف يتم خلاف هذه التعليمات وعدم نفاذ عقود البيع المتعلقة بهذه الاراضي ـ مؤدى ذلك ـ عدم جواز تسجيلها باسم المشتري ولو كان عقد البيع ابرم في تاريخ سابق على تعليمات سمو الحاكم . علة ذلك .
(4) ملكية "انتقال ملكية" ـ بيع "عقد البيع" ـ تسجيل .
ملكية العقار و الحقوق العينية الخاصة به ـ عدم انتقالها بين المتعاقدي وفي حق الغير الا بالتسجيل ـ اثر التسجيل ـ اعتبار الملكية قد انتقلت من وقت تحقق سبب الملكية .
مثال : بشأن عقد بيع العقار .
(5) بيع "عقد البيع" ـ بطلان "بطلان التصرفات" ـ تسجيل .
طلب المشتري ابطال العقد المسجل الصادر من البائع لمشتر اخر ـ شرط اجابته ـ ثبوت صحة عقدة حتى ولو كان المتصرف و المتصرف اليه الثاني سئ النية ومتواطئين على حرمانه من الصفقة ـ علة ذلك .
(6) حيازة ـ ملكية "اسباب كسب الملكية" ـ تسجيل .
مجرد حيازة العقار ولو توافرت فيه الشروط القانونية للحيازة ـ لا تكسب الحائز الملكية ايا كانت مدة حيازته طالما كان العقار محل الحيازة مسجلا باسم شخص اخر .
القاعدة القانونية :-
[1] ان النص في المادة 103/1 من قانون الاجراءات المدنية على انه "-1- ينقطع سير الخصومة بحكم القانون بوفاة احد الخصوم او بفقده اهلية الخصومة او بزوال صفة من كان يباشر الخصومة عنه من النائبين الا اذا حدث ذلك بعد اقفال باب المرافعة ف الدعوى واذا تعدد الخصوم قضت المحكمة باعتبار الخصومة منقطعة بالنسبة لمن قام به سبب الانقطاع و اجلت نظرها بالنسبة للباقين" يدل على ان مجرد وفاة الخصم او فقده اهليته يترتب عليه لذاته انقظاع سير الخصومة اما بلوغ الخصوم سن الرشد فانه لا يؤدي بذاته الى انقطاع سير الخصومة وانه يحصل هذا الانقطاع بسبب ما يترتب على البلوغ من زوال صفة من كان يباشر الخصومة عن القاصر .
[2] ان استمرار الولي او الوصي في تمثيل القاصر في الخصومة بعد انتهاء ولايته عليه دون اعتراض من الاخير او تنبيه المحكمة الى زوال صفة من يمثله يعتبر صحيحا منتجا لاثاره القانونية لان تمثيله في هذه الحالة يستند الى نيابة اتفاقية بعد ان كانت قانونية دون حادة لتقديم سند كتابي من القاصر بعد بلوغه سن الرشد الى الوصي اثباتا لصفته نائبا عنه .
[3] من المقرر ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ وفق ما تقضي به التعليمات الصادرة من سمو حاكم دبي المعمول به اعتبارا من 8/11/1994 بشأن حظر التصرف بالاراضي الممنوحة او التي تمنح من الحكومة للمواطنين في امارة دبي بطريق البيع او الرهن او الهبة او المبادلة او الاستثمار بالاشتراك مع الغير او الاجارة لمدة طويلة تزيد على ثلاث سنوات الا باذن خاص من الحاكم ويقع باطلا بطلانا مطلقا اي تصرف يتم خلافا لاحكامها وهي تعليمات آمره تتعلق بالنظام العام بما يوجب الالتزام بها وعدم نفاذ عقوبة البيع المتعلقة باية قطعة ارض ممنوحة من الحكومة للمواطنين بدون اذن سمو الحاكم وبالتالي فلا يجوز تسجيلها باسم المشتري في سجل الاراضي لدى دائرة الاراضي و الاملاك ولو كان عقد البيع قد ابرم في تاريخ العمل بهذه التعليمات وذلك باعتبار انه يتعين اعمال احكام القانون المتعلقة بالنظام العام باثر فوري على الاثار التي ترتبت على العقود التي ابرمت قبل صدوره .
[4] من المقرر كذلك ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ انه وفقا لما تقضي به المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية ـ الواجبة التطبيق على النزاع الماثل ـ ان ملكية العقار و الحقوق العينية العقارية الاخرى لا تنتقل بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به ومتى تم التسجيل تعتبر الملكية قد انتقلت من وقت تحقق سبب الملكية وبالتالي فان عقد بيع العقار غير المسجل لا تنتقل به الملكية من البائع الى المشتري بمجرد انعقاد العقد اما اذا تم التسجيل في السجل المعد لذلك بدائرة الاراي و الاملاك فان المتصرف اليه تكون قد انتقلت اليه ملكية العقار وتكو له وفق ما تقضي به المادة 1133 من القانون المشار اليه سلطة المالك في التصرف في ملكه تصرفا مطلقا عينا ومنفعة واستغلالا وله وحده حق الانتفاع بالعين المملوكة لع وبغلتها وثمارها ونتاجها وحق استردادها ممن وضع يده عليها دون سند صحيح .
[5] من المقرر كذلك ـ وعلى ما قررته هذه المحكمة ـ انه وان كان من حق مشتري العقار طلب ابطال العقد المسجل الصادر من البائع لمشتر اخر بهدف ازالة العقبة القائمة في سبيل تحقيق اثر عقده بنقل ملكية العقار المبيع اليه الا انه لا يجاب الى طلبه الا بعد ثبوت صحة عقده حتى ولو كان المتصرف والمتصرف اليه الثاني سيء النية ومتواطئين على حرمانه من الصفقة لان هذا التواطؤ بفرض ثبوته لن يؤدي الى انتقال الملكية اليه طالما ثبت ان عقده غير صحيح ولا يمكن تسجيله .
[6] من المقرر ان مفاد نص المادتين 1317 ، 1318 من قانون المعاملات المدنية ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ ان مجرد حيازة العقار ولا توافرت فيها الشروط القانونية للحيازة المنصوص عليها في الفرع الخاص بالاحكام العامة للحيازة لا يترتب عليه اكتساب الحائز لملكية هذا العقار ايا كانت مدة حيازته سواء بالمد الطويلة المكسبة للملكيى او بمرور الزمات القصير المؤسس على الحيازة بحسن نية استنادا الى سبب صحيح وذلك طالما كان العقار محل الحيازة مسجلا في السجل المعد لذلك لدى دائرة الاراضي و الاملاك واذ اشترط المشرع في هذين النصين المشار اليهما صراحة حتى يكتسب حائز العقار ملكيته ان يكون العقار غير مسجل لدى الدائرة المختصة ايا كان الشخص الذي تم تسجيله باسمه .
حكم المحكمة
بعد الاطلاع على الاوراق وسماع تقرير التلخيص الذي اعده وتلاوه بالجلسة السيد القاضي المقرر وبعد المداولة ،،،،
حيث ان الطعن استوفى اوضاعه الشكلية ،،،،
وحيث ان الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الاوراق ـ في ان الطاعنات 1- ------- عن نفسها وبصفتها وصية على ابنته القاصر --------- -2- -------- -3- -------- اقمن على المطعن ضدهم ----- و ------ و ------ و ------ و ------- و ----- اولاد المتوفي -------- الدعى رقم 695/2005 مدني كلي امام محكمة دبي الابتدائية بطلب الحكم بالزامهم باخلاء العقار المبين بالاوراق وتسليمه لهن خاليا من الشواغر وسداد الريع المستحق من مارس 2001 وحتى تمام الاخلاء بما في ذلك رسوم الكهرباء و المياه ، وقلن في بيان ذلك ان المدعية الاولى قد تملكت العقار محل النزاع بتاريخ 13/1/2001 بموجب اتفاقية التسوية المعتمدة من محكمة دبي المبرمة بينها وبين زوجها ------ في التنفيذ رقم 928 لسنة 1994 احوال شخصية دبي وتم تسجيل العقار باسمها في دائرة الاراضي و الاملاك ثم وهبت جزء منه لبناتها (المدعيات الثانية و الثالثة و الرابعة) وتم تعديل التسجيل على هذا الاساس ولما كان المدعي عليهم يقيمون في هذا العقار بدون وجه حق منذ عام 198 وامتنعوا عن اخلائه وتسليمه للطاعنات رغم انذارهم ومن ثم فقد اقمن الدعوى ، دفع المدعي عليهم بان لجنة الايجارات هي المختصة ولائيا بنظر الدعوى كما دفعوا ببطلان التسوية المبرمة بين المدعية الاولى وبين زوجها ------ والتي تم بموجبها تسجيل المنزل باسمها بالمخالفة لتعليمات سمو الحاكم الصادرة في 8/11/1994 بمنع التصرف في الاراضي الممنوحة من الحكومة للمواطنين الا باذن خاص من سمو الحاكم فضلا عن سابقة قيام زوجها المذكورب التصرف بالعقار بالبيع لموروث المدعي عليه في 13/5/986 وتراخى في تسجيله ثم تواطأ مع زوجته المدعية الاولى بابرام اتفاق التسوية المشار اليها وتسجيله بالمخالفة لتعليمات سمو الحاكم ـ كما دفعوا بعدم سماع الدعوى لمرور الزمن لمضي اكثر من سبع سنوات على حيازتهم للمنزل وفقا لنص المادة 1318 من قانون المعاملات المدنية وبعد ان تبين للمحكمة القاصر ------- قد بلغت سن الرشد حكمت بتاريخ 28/3/2006 باعتبار الخصومة منقطعة بالنسبة للمدعية ----- لعدم تقديم توكيل عنها وبعدم سماع الدعوى لمرور الزمان ـ استأنفت المدعيات هذا الحكم بالاستئناف رقم 274 لسنة 2006 مدني وتباريخ 12/7/2006 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف ، طعنت المدعيات على هذا الحكم بالتمييز 219 لسنة 2006 مدني وبتاريخ 26/11/2006 حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وباحالة الدعوى الى محكمة الاستئناف لتقضي في موضوعها من جديد ـ تأسيسا على ان سبب الدعوى هو حق الطاعنات في ملكية العقار محل النزاع بموجب التصرف المسجل لدى دائرة الاراضي والاملاك من المالك الاصلي لعقار الطاعنة الاولى وما تدعيه من هبة جزء منه الى بناتها (باقي الطاعنات) دون الاستناد الى قواعد الحيازة المنصوص عليها في قانون المعاملات المدنية و ان الحكم قد خجب نفسه عن السبب القانوني للدعوى في ضوء المستندات المقدمة من المدعيات لاثبات ملكيتهن للعقار محل النزاع وما يترتب على ذلك من اثار ، وبتاريخ 29/4/2007 حكمت محكمة الاحالة بتأييد الحكم المستأنف ، طعنت المدعيات على هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة اودعت قلم كتاب هذه المحكمة في 7/6/2007 طلبن في ختامها نقض الحكم المطعون فيه وقد محامي المطعون ضدهم مذكرة بالرد في الميعاد طلب فيها رفض الطعن .
وحيث ان الطاعن بعد ان عرض على المحكمة في غرفة مشورة رات انه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره .
وحيث ان الطعن اقيم على خمس اسباب تنعى الطاعنات بالسبب الخامس منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون و الخطأ في تطبيقه ذلك ان الثابت ان الطاعنة الرابعة ----- قد بلغت سن الرشد بعد ان تهيأت الدعوى امام محكمة او ل درجة للحكم فيها و ان الطاعنة الاولى قدمت امام محكمة اول درجة طلبا بتاريخ 20/3/2006 باعادة الدعوى الى المرافعة لتمكينها من ابراز سند الوكالة الممنوحة لها من ابنتها المذكورة بعد بلوغها سن الرشد في 18/3/2006 الا ان محكمة اول درجة قضت باعتبار ان الخصومة منقطعة بالنسبة للطاعنة الرابعة "المدعية الرابعة" ----- واذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي في هذا الخصوص ومن ثم فانه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث انه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ان النص في المادة 103/1 من قانون الاجراءات المدنية على انه "-1- ينقطع سير الخصومة بحكم القانون بوفاة احد الخصوم او بفقده اهلية الخصومة او بزوال صفة من كان يباشر الخصومة عنه من النائبين الا اذا حدث ذلك بعد اقفال باب المرافعة ف الدعوى واذا تعدد الخصوم قضت المحكمة باعتبار الخصومة منقطعة بالنسبة لمن قام به سبب الانقطاع و اجلت نظرها بالنسبة للباقين" يدل على ان مجرد وفاة الخصم او فقده اهليته يترتب عليه لذاته انقظاع سير الخصومة اما بلوغ الخصوم سن الرشد فانه لا يؤدي بذاته الى انقطاع سير الخصومة وانه يحصل هذا الانقطاع بسبب ما يترتب على البلوغ من زوال صفة من كان يباشر الخصومة عن القاصر واذ كان الثابت بالاوراق ان الطاعنة الاولى ----- قد رفعت دعواها امام محكمة اول درجة عن نفسها وبصفتها وصية على ابنتها القاصر الطاعنة الرابعة ----- وكانت ما تزال قاصره وظلت تباشر الدعوى بهذه الصفة فان مؤدى ذلك ان الاخيره قد مثلت تمثيلا صحيحا وفت رفعها ابتداء بواسطة والدتها بوصفها وصية عليها ومن ثم فان بلوغها سن الرشد بعد ذلك اثناء سير الدعوى لا يكون من شأنه ان يحول دون اعتبار حضور والدتها عنها حتى صدور الحكم في الدعوى منتجا لاثاره القانونية و لا يترتب عليه لذاته الحكم بانقطاع سير الخصومة بالنسبة لها ، ذلك انها ببلوغها سن الرشد تكون قد علمت بالدعوى بواسطة والدتها التي كانت وصية عليها باعتبار ان صفة والدتها في تمثيلها لازالت قائمة على اساس من النيابة الاتفاقية بعد ان كانت نيابتها قانونية مما مؤداه ان استمرار الولي او الوصي في تمثيل القاصر في الخصومة بعد انتهاء ولايته عليه دون اعتراض من الاخير او تنبيه المحكمة الى زوال صفة من يمثله يعتبر صحيحا منتجا لاثاره القانونية لان تمثيله في هذه الحالة يستند الى نيابة اتفاقية بعد ان كانت قانونية دون حادة لتقديم سند كتابي من القاصر بعد بلوغه سن الرشد الى الوصي اثباتا لصفته نائبا عنه واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وايد الحكم الابتدائي الذي قضى في البند اولا منه باعتبار الخصوم منقطعة بالنسبة للمدعية الرابعة "الطاعنة الرابعة" ومن ثم فانه يكون قد خالف القانون و اخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه في هذا الخصوص .
وحيث ان مما تنعاه الطاعنات على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون و الخطأ في تطبيقه ذلك ان دفاعهن قد جـــرى امام محكمة الموضوع بان عقد البيع الابتدائي الحاصل من ------ لمورث المطعون ضدهم المؤرخ 14/5/1986 هو محرر عرفي ثابت الا في 23/3/2004 تاريخ وفاة مورث المطعون ضدهم دون ان يسجل هذا العقد وذلك بعد ان تم تسجيل العقار محل النزاع باسم الطاعنات في دائرة الاراضي في 13/1/2001 حسبما هو ثابت من شهادة التسجيل المقدمة منهن بالاوراق فيكون التصرف لمورث المطعون ضدهم قد صدر بعد تاريخ العمل بالمرسوم الصادر من سمو الحاكم بحظر وبطلان التصرفات في الاراضي الممنوحة من الحكومة والمعمول به اعتبارا من 8/11/1994 وبالتالي يكون التصرف بالبيع بموجب العقد العرفي ـ غير المسجل ـ الصادر من ------ في العقار الممنوح له من الحكومة لمورث المطعون ضدهم باطلا بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام ولا يجوز للمطعون ضدهم الاحتجاج به عليهم ولا يرتب اية اثار في مواجهتهن ولما كانت ملكية العقار محل النزاع ثابتة للطاعنات فاضحى من حقهن التصرف فيه و الانتفاع به وفقا لنص المادة 1133 من قانون المعاملات المدنية كما يحق لهن من تاريخ الملكية اليهم في 13/1/2001 طلب اخلاء المطعون ضدهم من العقار وطلب الريع المستحق لهم منذ تلك الفترة باعتبارهم غاصبين للعقار المشار اليه واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى الى بطلان التنازل الحاصل من ----- للطاعنة الاولى و الهبة اللاحقة الحاصلة منها لبناتها باقي الطاعنات لصدوره في تاريخ لاحق لتاريخ صدور امر سمو الحاكم الذي ابطل التصرفات بالنسبة للاراضي الممنوحة للمواطنين دون اذن سموه ولم يعول على حجية شهادة ملكية العقار الثابتة في دائرة الاراضي باسم الطاعنات ومن ثم فانه يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث انه من المقرر ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ وفق ما تقضي به التعليمات الصادرة من سمو حاكم دبي المعمول به اعتبارا من 8/11/1994 بشأن حظر التصرف بالاراضي الممنوحة او التي تمنح من الحكومة للمواطنين في امارة دبي بطريق البيع او الرهن او الهبة او المبادلة او الاستثمار بالاشتراك مع الغير او الاجارة لمدة طويلة تزيد على ثلاث سنوات الا باذن خاص من الحاكم ويقع باطلا بطلانا مطلقا اي تصرف يتم خلافا لاحكامها وهي تعليمات آمره تتعلق بالنظام العام بما يوجب الالتزام بها وعدم نفاذ عقوبة البيع المتعلقة باية قطعة ارض ممنوحة من الحكومة للمواطنين بدون اذن سمو الحاكم وبالتالي فلا يجوز تسجيلها باسم المشتري في سجل الاراضي لدى دائرة الاراضي و الاملاك ولو كان عقد البيع قد ابرم في تاريخ العمل بهذه التعليمات وذلك باعتبار انه يتعين اعمال احكام القانون المتعلقة بالنظام العام باثر فوري على الاثار التي ترتبت على العقود التي ابرمت قبل صدوره ، ومن المقرر كذلك ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ انه وفقا لما تقضي به المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية ـ الواجبة التطبيق على النزاع الماثل ـ ان ملكية العقار و الحقوق العينية العقارية الاخرى لا تنتقل بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به ومتى تم التسجيل تعتبر الملكية قد انتقلت من وقت تحقق سبب الملكية وبالتالي فان عقد بيع العقار غير المسجل لا تنتقل به الملكية من البائع الى المشتري بمجرد انعقاد العقد اما اذا تم التسجيل في السجل المعد لذلك بدائرة الاراي و الاملاك فان المتصرف اليه تكون قد انتقلت اليه ملكية العقار وتكو له وفق ما تقضي به المادة 1133 من القانون المشار اليه سلطة المالك في التصرف في ملكه تصرفا مطلقا عينا ومنفعة واستغلالا وله وحده حق الانتفاع بالعين المملوكة لع وبغلتها وثمارها ونتاجها وحق استردادها ممن وضع يده عليها دون سند صحيح ، ومن المقرر كذلك ـ وعلى ما قررته هذه المحكمة ـ انه وان كان من حق مشتري العقار طلب ابطال العقد المسجل الصادر من البائع لمشتر اخر بهدف ازالة العقبة القائمة في سبيل تحقيق اثر عقده بنقل ملكية العقار المبيع اليه الا انه لا يجاب الى طلبه الا بعد ثبوت صحة عقده حتى ولو كان المتصرف والمتصرف اليه الثاني سيء النية ومتواطئين على حرمانه من الصفقة لان هذا التواطؤ بفرض ثبوته لن يؤدي الى انتقال الملكية اليه طالما ثبت ان عقده غير صحيح ولا يمكن تسجيله ، كما انه من المقرر ان مفاد نص المادتين 1317 ، 1318 من قانون المعاملات المدنية ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ ان مجرد حيازة العقار ولا توافرت فيها الشروط القانونية للحيازة المنصوص عليها في الفرع الخاص بالاحكام العامة للحيازة لا يترتب عليه اكتساب الحائز لملكية هذا العقار ايا كانت مدة حيازته سواء بالمد الطويلة المكسبة للملكيى او بمرور الزمات القصير المؤسس على الحيازة بحسن نية استنادا الى سبب صحيح وذلك طالما كان العقار محل الحيازة مسجلا في السجل المعد لذلك لدى دائرة الاراضي و الاملاك واذ اشترط المشرع في هذين النصين المشار اليهما صراحة حتى يكتسب حائز العقار ملكيته ان يكون العقار غير مسجل لدى الدائرة المختصة ايا كان الشخص الذي تم تسجيله باسمه لما كان ذلك وكان الثابت بالاوراق بمالا خلاف فيه بين طرفي الخصومة ـ ان عقار النزاع المباع من ------ الى مورث المطعون ضدهم بموجب عقد البيع العرفي لمروثهم و المدعي بان تاريخه في 14/5/1986 هو منحة للبائع من الحكومة ومن ثم اعمالا للامر الصادر من سمو الحاكم سالف البيان يكون هذا العقد مخالفا لتلك التعليمات واضحى هذا التصرف تصرفا باطلا مطلقا متعلقا بالنظام العام و لا يجوز تسجيله ولو كان قد تم ابرامه قبل العمل بتلك التعليمات وكان الثابت بالاوراق ـ وبما لا خلاف فيه ايضا بين الطرفين ـ ان العقار محل النزاع مسجل لدى الجهة المختصة (دائرة الاراضي و الاملاك بدبي) باسم الطاعنات حسبما ورد في شهادة الملكية المقدمة امام محكمة اول درجة وهذا التسجيل يحول دون استناد المطعون ضدهم الى قواعد الحيازة المكتسبة في العقارات بمضي المدة الطويلة او المدة القصيرة المستندة الى سبب صحيح ويكون للطاعنات وفقا لنص المادة 1133 من قانون المعاملات المدنية سلطة المالك في التصرف في ملكه ولهن وحدهن حق الانتفاع بالعقار المملوك لهن ولا يحق للمطعون ضدهم منازعة الطاعنات في الدعوى الماثلة استنادا الى عقد البيع العرفي الصادر لمورثهم و الذي لم يتم تسجيله بعد ان تم تسجيل عقد الطاعنات في السجل المعد لذلك في دائرة الاراضي و الاملاك بدبي واذ خالف الحكم المطعون فيه القواعد الواردة في المساق المتقدم وانتهى الى ان التصرف بالبيع الصادر لمورث المطعون ضدهم قد تم قبل العمل باحكام تعليمات سمو الحاكم المشار اليه وانه لم يلحقه البطلان وان العقد المسجل باسم الطاعنات في غضون عام 2001 عقد باطل لعدم اجازة سمو الحاكم للتصرف الصادر لهم ودون ان يعتد الحكم بتسجيل العقار باسمهن و الذي انتقلت الملكية بموجبه اليهن ورتب على ذلك القضاء بتأييد الحكم المستأنف برفض الدعوى على سند من انتفاء مصلحة الطاعنات في الدعوى ومن ثم فانه يكون قد خالف القانونو اخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي اوجه الطعن .