الزناتي خليفة
10-04-2010, 02:09 PM
قانون رقم (2) لسنة 2007م
بشأن إيجار الأماكن في إمارة الفجيرة
نحن حمد بن محمد الشرقي حاكم إمارة الفجيرة
بعد الإطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 م بإصدار قانون المعاملات المدنية وتعديلاته ، وعلى القانون الاتحادي رقم (10) لسنة 1992 بإصدار قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية وتعديلاته ، وعلى القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 بإصدار قانون الإجراءات المدنية وتعديلاته ، وعلى القانون الاتحادي رقم (18) لسنة 1993 بإصدار قانون المعاملات التجارية ، وعلى القانون الاتحادي رقم 26 لسنة 1999 بإنشاء لجان التوفيق والمصالحة بالمحاكم وتعديلاته، وعلى القانون رقم (1) لسنة 1969 بشأن تأسيس بلدية الفجيرة وعلى المرسوم الأميري رقم (5) لسنة 1981 بشأن تأسيس بلدية دبا الفجيرة .
وبناء على ما تقتضيه المصلحة العامة .
أصدرنا القانون الآتي :
باب تمهيدي
في التعريفات
المادة (1)
تعريفات
لأغراض هذا القانون يشمل المذكر المؤنث والمفرد الجمع والعكس و تكون للعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني الواردة قرين كل منها، ما لم يقتض سياق النص خلاف ذلك:
الإمارةُ: إمارةُ الفجيرة .
الحاكم صاحب السمو حاكم إمارة الفجيرة
البلديةُ البلدية التي تقع العين المؤجرة ضمن دائرة اختصاصها في الامارة .
المدير مدير بلدية الفجيرة
العين المؤجرةأوالعقارالمؤجر العقار محل عقد الإيجار
المستأجر الشخص الذي ينتفع بالعين المؤجرة بطريق الإيجار من المالك أو من وكيله.
المؤجر مالك العين المؤجرة أو من له حق الانتفاع بها أو من له حق إدارتها .
وكيلالمؤجر الشخص الذي لدية توكيل من المؤجر يفوضه بالتوقيع على عقود الإيجار.
1.
اللجنة لجنة المصالحة الايجارية في البلدية والمختصة بموجب أحكام هذا القانون بنظر المنازعات الايجارية
2.
مدة التعاقد هي المدة الايجارية المنصوص عليها في عقد الإيجار وكل تمديد أو تجديد صريح أو ضمني لها .
البـــــاب الأول
عقد الإيجار بوجه عام
المادة ( 2)
تعريف الإيجار
الإيجار عقد يلتزم بمقتضاه أحد طرفية بأن يجعل الطرف الآخر ينتفع بشئ معين في خلال مدة معينة لقاء ثمن يلتزم هذا الأخير بدفعة إليه.
مادة (3)
تحرير عقد الإيجار
1. يجب تحرير عقود الإيجار كتابة والتوقيع على عقد الإيجار من طرفيه أو من ينوب عنهما قانوناً مع مراعاة الاسترشاد بنموذج عقد الإيجار الذي تعده البلدية ، ويجب إثبات تاريخ عقد الإيجار بتسجيله في سجل توثيق العقود في البلدية ، ويجب على كافة الدوائر والمؤسسات الحكومية والمحلية العاملة بالإمارة عدم قبول عقد الإيجار ما لم يكن مسجلا لدى البلدية.
2. يعامل تجديد عقد الإيجار معاملة عقد الإيجار الأصلي ويجب تسجيله بنفس الكيفية المنصوص عليها في الفقرة (1) من هذه المادة.
3. يلتزم كل من المؤجر والمستأجر بتنفيذ عقد الإيجار بصورة تحقق الغاية المشروعة منه، ويكونا مسئولين عن صحة بياناته.
4. يجب أن يتضمن عقد الإيجار الغرض من استعمال العين المؤجرة والمدة الايجارية ووصف العين ورقمها والقيمة الايجارية وطريقة السداد والاسم التجاري المستعمل إن وجد .
5. يعتبر عقد الإيجار الموقع عليه من المؤجر والمستأجر والمصدق عليه من موظف البلدية المختص محرراً رسمياً، وفي حالة عدم تصديق عقد الإيجار من موظف البلدية المختص اعتبر العقد محرراً عرفياً يجب تسجيله وإثبات تاريخه لدى البلدية.
6. في حالة وفاة المؤجر يستمر عقد الإيجار بكافة بنوده مع ورثته.
المادة ( 4 )
التأجير لأكثر من شخص
لا يجوز للمؤجر إبرام أكثر من عقد خلال مدة التعاقد للعين المؤجرة لأكثر من شخص، وإذا خالف ذلك وجب إلغاء وفسخ جميع العقود المخالفة ويعتد بتاريخ التسجيل واثبات التاريخ لدى البلدية، مع عدم الإخلال بحق المتضرر في طلب التعويض والذي تقدره اللجنة .
المادة (5)
حقوق والتزامات المستأجر
1. للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة بصورة كاملة بدون انقطاع وبدون مانع يعوق الانتفاع بها بصورة هادئة خلال المدة الايجارية المتفق عليها في عقد الإيجار .
2. على المستأجر المحافظة على العين المؤجرة محافظة الشخص العادي لممتلكاته، ويضمن ما يلحق بها من تلف بسبب تقصيره أو إهماله إلا إذا ثبت أن ما نشأ لسبب خارج عن إرادته .
3. يجوز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ أو إلغاء عقد الإيجار أو إنقاص مقدار قيمته الايجارية أو طلب التعويض وفقاً لما تراه اللجنة إذا حدث نقص كبير بالانتفاع بالعين المؤجرة على أن لا يكون ذلك النقص لسبب منه أو بموافقته .
المادة ( 6)
سريان عقد الإيجار في حق المؤجر الجديد
إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى مؤجر جديد ، يحل المؤجر الجديد محل المؤجر السابق ، ويكون عقد الإيجار نافذاً في حق المؤجر الجديد بكل مشتملا ته وشروطه ، ولا يؤثر ذلك على حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وفقاً لشروط العقد المبرم .
الباب الثاني
المدة والقيمة الايجارية
المادة ( 7 )
المدة الايجارية
1. يجب أن تكون مدة عقد الإيجار معلومة ، وتبدأ المدة الايجارية من التاريخ المتفق عليه في العقد، فإن لم يحدد التاريخ في العقد فمن تاريخ تسجيله لدى البلدية.
2. عند انتهاء مدة عقد الإيجار وبقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بدون اعتراض خطي من المؤجر خلال المدد المنصوص عليها في هذا القانون اعتبر عقد الإيجار قد تجدد ضمنياً بين الطرفين بنفس شروطه الأولى للمدة السابقة في نفس العقد.
3. تنتهي مدة عقد الإيجار من الباطن متى انتهت مدة عقد الإيجار الأصلي مالم يقر المؤجر الأصلي خطيا تمديد مدة عقد الإيجار.
4. في حالة إبداء أحد الطرفين رغبته في عدم التجديد وجب عليه إخطار الطرف الآخر بذلك كتابياً قبل انتهاء المدة الأصلية أو المجددة بشهرين على الأقل.
المادة ( 8)
القيمة الايجارية
1.يجب على طرفي عقد الإيجار تحديد مقدار القيمة الايجارية في عقد الإيجار ويلتزم المستأجر بسداد القيمة الايجارية في المواعيد المتفق عليها ، فإن خلا عقد الإيجار من ذلك وجب الوفاء بالقيمة أول كل شهر.
2.يجوز اشتراط تعجيل القيمة الايجارية أو تأجيلها أو تقسيطها إلى أقساط تؤدى في مواعيد معينه.
3.تستحق القيمة الايجارية باستيفاء المنفعة منها أو بالمقدرة على استيفائهاولا تستحق القيمة الايجارية عن المدة المنقضية قبل تسليم العين المؤجرة ما لم يكن تعذر تسليم العين أو الانتفاع بها راجعا لسبب من المستأجر.
المادة (9)
زيادة القيمة الايجارية
1. يجب على المؤجر أن يخطر المستأجر كتابياً برغبته في زيادة القيمة الايجارية قبل شهرين من انتهاء مدة عقد الإيجار ، ويجب أن لا تزيد نسبة القيمة الايجارية الزائدة عن 10% من إيجار السنة الجارية ، وبتوقيع المستأجر باستلامه الإخطار في حالة استمراريته لشغل العين المؤجرة دون اعتراض كتابي منه للجنة قبل 21 يوما من انتهاء مدة عقد الإيجار اعتبر ذلك موافقة ضمنية على الزيادة ، وفي حالة امتناع المستأجر عن استلام الإخطار يجب على المؤجر إبلاغ المستأجر بزيادة القيمة الايجارية عن طريق اللجنة .
2. عند امتناع المؤجر عن استلام القيمة الايجارية ، فللمستأجر إيداعها لدى اللجنة بموجب كتاب خطي يعرض على اللجنة ، ويعتبر إيصال الإيداع سنداً للوفاء بالقيمة الايجارية.
3. يعتبر آخر إيصال سداد للقيمة الايجارية قرينة للسداد عن المدد الايجارية السابقة ، ما لم يثبت عكس ذلك .
المادة ( 10 )
الخدمات
1. على المستأجر سداد رسوم استهلاك الكهرباء والماء والهاتف وأية رسوم خدمات أخرى يلتزم بدفعها قانوناً من تاريخ تسلمه العين المؤجرة حتى تاريخ إعادة تسليمها إلى المؤجر ، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك .
2. لا يحق للمؤجر قطع الخدمات اللازمة للعين المؤجرة ( كالكهرباء والماء والهاتف والغاز) من تلقاء نفسه أو بناء على طلب موجه لدوائر تلك الخدمات وذلك إستيفاءاً للقيمة الايجارية أو لأي سبب كان .
المادة ( 11)
رسوم الشكوى
تستوفي البلدية من مقدم الشكوى الرسوم المحددة وفقاً للقرارات واللوائح المنفذة لهذا القانون، ويجوز للجنة إلزام المشكو في حقه بالرسوم كلها أو جزء منها.
الباب الثالث
صيانة العين المؤجرة وفسخ عقد الإيجار
وفتح العين المؤجرة في غياب المستأجر
المادة ( 12)
صيانة العين المؤجرة
1.يلتزم المؤجر بإجراء الإصلاحات والترميمات وأعمال الصيانة اللازمة التي تمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة أثناء سريان مدة عقد الإيجار، وإذا امتنع المؤجر عن ذلك جاز للجنة بناء على طلب المستأجر إلزام المؤجر بإصلاح الخلل الذي يؤثر بصورة جوهرية على استيفاء المنفعة أو يشكل خطورة على حياة المستأجر.
2.لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من القيام بالأعمال الضرورية اللازمة لصيانة العقار المؤجر على ألا تؤدي تلك الأعمال إلى منع المستأجر من الانتفاع بالعقار المستأجر.
3.يجب على المستأجر عدم إدخال أية تعديلات جوهرية من شأنها إلحاق الضرر بالعين المؤجرة إلا بعد حصوله على إذن كتابي من المؤجر وتصريح من اللجنة بذلك.
4.يحق للمستأجر بعد حصوله على الإذن الكتابي من المؤجر وتصريح اللجنة لإنشاء إضافات أو إصلاحات أو صيانة دورية أن يطلب من اللجنة استرجاع قيمة ما أنفقه ، ويحق للجنة أن تطلب من المؤجر تعويض المستأجر مقدار ما أنفقه أو خصم ثمنه من قيمة الإيجار .
5.إذا تمت أعمال الصيانة أو الإصلاحات في العين المؤجرة بدون إذن المؤجر الكتابي فلا يجوز للمستأجر أن يسترجع قيمة ما أنفقه من المؤجر ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
المادة ( 13 )
فسخ عقد الإيجار
يجوز للجنة فسخ أو إنهاء عقد الإيجار في الحالات التالية:
1. عدم قيام المستأجر بسداد الأجرة المستحقة خلال ستة أشهر من تاريخ استحقاقها بعد إنذاره عن طريق اللجنة بالسداد خلال ثلاثة أسابيع من تاريخ استلامه الإنذار، وفي حالة فسخ العقد يتبع بشأن فتح العين الإجراءات المنصوص عليها في المادة (14) إذا تطلب الأمر ذلك .
2. إذا طلب أحد طرفي العقد إنهاء عقد الإيجار قبل شهرين على الأقل من تاريخ انتهاء مدته أو أيا من المدد المجددة ولم تر اللجنة ضرورة لتمديد عقد الإيجار.
3. إذا قام المستأجر بتأجير العين المؤجرة من الباطن كليا أو جزئيا بدون موافقة المؤجر كتابياً.
4. إذا ألحق المستأجر بالعين المؤجرة أضرارا بليغة نتيجة فعله المتعمد أو لإهماله الشديد في اتخاذ الحيطة والحذر أو عند سماحه للغير بإلحاق الضرر بالعين المؤجرة، ويرجع تقدير الضرر للجنة.
5. إذا استخدم المستأجر كل العين المؤجرة أو جزء منها لغير الغرض المحدد لها أو لغرض غير مشروع أو مخالف للنظام العام أو الآداب.
6. إذا صدر قرار من البلدية بإزالة العقار المؤجر كونه لا يصلح للسكنى أو كونه آيلا للسقوط أو يشكل خطرا على السكان أو على المباني المجاورة أو كان موقعه ضمن مشروع إعادة تخطيط للمنطقة وتقرر نزع ملكيته للمنفعة العامة حسب الإجراءات المتبعة.
7. في حالة هلاك العين المؤجرة لأي سبب من الأسباب مع عدم الإخلال بحق المتضرر بالمطالبة بالتعويض.
8. عند ظهور أو وجود عيب جوهري في العين المؤجرة يحول دون استعمالها بشكل كامل وسليم من أجل الغرض الذي أجرت من أجله.
9. إذا رغب المؤجر في هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها أو عمل إضافات إليها شريطة حصوله على ترخيص مسبق من البلدية على أن يكون الهدم والتغيير أو الإضافة ضرورياً أو مما يتناسق مع تطوير وتنمية الإمارة بشرط إخطار المستأجر بالإخلاء خلال فترة لا تقل عن خمسة أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص.
10. إذا رغب المؤجر المالك في شغل العين المؤجرة المخصصة للسكنى بنفسه أو بواسطة أحد أبناءه البالغين شريطة ألا يكون مالكا أو حائزا لعقار آخر مناسب للسكنى ، كما يشترط إخطار المستأجر خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر قبل تاريخ انتهاء عقد الإيجار وأن يشغل المؤجر المالك أو أحد أبنائه البالغين العين المؤجرة للسكنى فعلا بعد إخلائها من قبل المستأجر . وإذا تبين للجنة عدم صحة ادعاء المؤجر المالك تقرر اللجنة عقابه بغرامة لا تقل عن خمسة آلاف درهم ولا تزيد عن خمسة عشر ألف درهم مع عدم الإخلال بحق المستأجر في التعويض الذي تقدره اللجنة.
المادة ( 14 )
فتح العين المؤجرة في غياب المستأجر
1. إذا ادعى المؤجر كتابياً أمام اللجنة بأن العين المؤجرة قد انتهت مدة إيجارها دون تجديدها ، وأن المستأجر ترك العين مغلقة ولم يقم بتسليمها إليه وأنه مجهول الإقامة فعلى اللجنة إعلان المستأجر على آخر محل إقامة معلوم له للمثول أمامها في تاريخ يحدد بالإعلان ، وفي حالة عدم حضوره يعاد إعلانه مرتان في إحدى الصحف المحلية باللغة العربية وتعلق نسخة من الإعلان على باب العين المؤجرة وعلى لوحة الإعلانات بالبلدية ، وبعد انقضاء فترة الإعلان التي يجب أن لا تقل عن ثلاثة أشهر وعند عدم امتثاله للحضور أمام اللجنة تصدر الأخيرة أمر بفتح العين المؤجرة وجرد محتوياتها حسب الأصول المتبعة ، وللمؤجر بطلب لاحق يقدم إلى اللجنة أن تأمر ببيع الممتلكات والمحتويات وتخصيص العائد من البيع لسداد القيمة الايجارية المستحقة .
2. وللمستأجر في حالة ظهوره أن يطلب من اللجنة إلزام المؤجر بتعويضه عن الأضرار التي لحقته إذا أثبت لها عدم صحة الادعاءات التي أدلى بها المؤجر.
الباب الرابع
لجنة المصالحة الايجارية وصلاحياتها واختصاصاتها
المادة ( 15 )
إنشاء اللجنة
1. تنشأ في مقر البلدية لجنة توفيق تسمى (لجنة المصالحة الايجارية ) ويصدر بتشكيلها وتحديد اختصاصها المكاني ومكافآت أعضائها قرار من الحاكم ، ويسمى فيه رئيس اللجنة وأعضائها .
2. يحق لرئيس اللجنة إصدار قرار بتشكيل لجان فرعية حسب ما تراه اللجنة مناسباً .
المادة ( 16 )
صلاحيات اللجنة
تمنح اللجنة بموجب هذا القانون الصلاحيات التالية :-
1- تمديد عقد إيجار العين المؤجرة لمدة سنة جديدة إذا كان المؤجر متعسف في استعمال حقه بشأن إنهاء عقد الإيجار، وتوفرت ضرورة التمديد ولا يجوز للجنة أن تزيد القيمة الايجارية للسنة الممددة عن 10 % من القيمة الايجارية للسنة السابقة ، وفي جميع الأحوال لا يجوز تمديد العقد من خلال اللجنة لأكثر من ثلاث مرات متتالية.
2- تخفيض القيمة الايجارية في حالة زيادة نسبتها عن الحد الأقصى المسموح به في الفقرة السابقة وذلك مع مراعاة إيجار المثل والموقع والزيادات السابقة ونسبة التضخم والوضع الاقتصادي العام للإمارة وحالة العين المؤجرة الحاضرة وأية ظروف أو عوامل أخرى تراها اللجنة .
المادة ( 17)
اختصاصات اللجنة
1. تختص اللجنة بتلقي الشكاوى المقدمة لها من المؤجرين والمستأجرين .
2. تختص اللجنة بالفصل على وجه الاستعجال في جميع المنازعات والشكاوي الايجارية الناشئة عن العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر.
3. عند استيفاء جميع شروط العقد بين طرفيه ورفض أحدهما التوقيع على العقد فيجوز للجنة إلزام الطرف الممتنع بالتوقيع وفي حالة عدم تنفيذ الطرف الممتنع لقرار اللجنة يجوز استكمال إجراء تسجيل العقد تنفيذاً لقرار اللجنة.
4. على اللجنة أن تقوم بإخطار المؤجر بإيداع المستأجر للقيمة الايجارية ، وإذا لم يقم المؤجر باستلامها خلال 15 يوما من تاريخ الإيداع ، أودعت صندوق الأمانات بالبلدية ، وتصرف للمؤجر عند طلبه إلا إذا قررت اللجنة خلاف ذلك .
المادة ( 18 )
الإجراءات أمام اللجنة
1. يكون للجنة في سبيل أداء عملها حق الاطلاع على عقود الإيجار والأوراق والمستندات ، وكذلك الاستماع إلى الشهود.
2. يتم تحرير محاضر الجلسات التمهيدية خلال النظر في الشكوى المقدمة أمام اللجنة موقعاً عليها من أطراف الشكوى.
المادة ( 19 )
المواعيد والحضور ونظر الشكوى
1. على اللجنة أن تقوم بإعلان الأطراف خلال (3) أيام من تاريخ تقديم الطلب.وللجنة استخدام الوسائل الحديثة للإعلان بما في ذلك الخدمات البريدية السريعة أو أجهزة الاستنساخ البعدي الفاكس ميلي أو البريد الالكتروني مشفوعا باتصال هاتفي من اللجنة.
2. على أطراف الشكوى الحضور لمقر اللجنة في اليوم المحدد لذلك بأنفسهم أو من ينوب عنهم قانوناً.
3. إذا لم يحضر الشاكي في أول جلسة رغم إعلانه بموعدها تقرر اللجنة شطب الشكوى، فإذا بقيت مشطوبة شهران ولم يطلب الشاكي السير فيها اعتبرت كأن لم تكن.
4. في الجلسات التالية للجلسة الأولى تباشر اللجنة النظر في الشكوى والاستماع إلى المشكو في حقه وقبول مستنداته حتى في حالة غياب الشاكي ما لم يطلب للحضور من قبل اللجنة وأعلن بذلك فتشطب الشكوى لعدم حضوره.
5. إذا تبين للجنة عند غياب المشكو في حقه بطلان إعلانه وجب عليها تأجيل النظر بالشكوى إلى جلسة تالية يعاد إعلانه بها إعلاناً صحيحاً.
المادة ( 20 )
نهائية قرارات اللجنة
قرار اللجنة بالصلح نهائي وملزم ، وسنداً تنفيذياً واجب التنفيذ.
الباب الخامس
أحكام ختامية
المادة ( 21 )
نطاق التطبيق
تسري أحكام هذا القانون على العقارات المبنية المؤجرة للسكنى أو لغرض ممارسة أي نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي ، وتطبق أحكامه على العلاقة الايجارية القائمة عند صدور هذا القانون وكذلك التي تنشأ بعد تاريخ العمل به ولا تسرى أحكام هذا القانون بصفة خاصة على ما يلي :
1. الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها .
2. المساكن المخصصة لحراس المنشآت التابعين لها والمقيمين بداخلها .
3. المنشآت المؤقتة لغرض المهرجانات والعروض والاحتفالات والمعارض.
4. الشقق والغرف الفندقية والمفروشة وغرف وأجنحة الفنادق.
5. العقارات التابعة للوزارات والدوائر الحكومية ويجوز تصديق عقود الإيجار التي تبرمها الأخيرة بناء على طلبها لدى البلدية.
6. عقود الإيجار التمويلية أو الاستثمارية التي تبرمها الحكومة مع المستثمرين .
المادة ( 22 )
اللوائح والقرارات التنفيذية
يصدر المدير اللوائح والقرارات التنفيذية لهذا القانون وعلى الأخص :
1. القرارات والإجراءات التنظيمية لمباشرة اللجنة أعمالها .
2. الرسوم المقررة وطريقة سدادها.
3. القرارات اللازمة بإعداد صيغ عقود الإيجار وسجلات تسجيل أو توثيق هذه العقود وإثبات تاريخها وسجلات الشكاوى الايجارية والسجلات والنماذج الأخرى ذات الصلة .
المادة ( 23 )
نفاذ القانون
على الجهات المعنية كلاً فيما يخصه، تنفيذ أحكام هذا القانون واللوائح والقرارات التنفيذية الصادرة تنفيذاً له، ويعمل به من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.
حمـد بن محمد الشرقي
صدر عنا بالفجيرة بتاريخ اليوم الأحد :
23 محرم 1428 هـ
الموافق 11 فبراير 2007 م
بشأن إيجار الأماكن في إمارة الفجيرة
نحن حمد بن محمد الشرقي حاكم إمارة الفجيرة
بعد الإطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 م بإصدار قانون المعاملات المدنية وتعديلاته ، وعلى القانون الاتحادي رقم (10) لسنة 1992 بإصدار قانون الإثبات في المعاملات المدنية والتجارية وتعديلاته ، وعلى القانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992 بإصدار قانون الإجراءات المدنية وتعديلاته ، وعلى القانون الاتحادي رقم (18) لسنة 1993 بإصدار قانون المعاملات التجارية ، وعلى القانون الاتحادي رقم 26 لسنة 1999 بإنشاء لجان التوفيق والمصالحة بالمحاكم وتعديلاته، وعلى القانون رقم (1) لسنة 1969 بشأن تأسيس بلدية الفجيرة وعلى المرسوم الأميري رقم (5) لسنة 1981 بشأن تأسيس بلدية دبا الفجيرة .
وبناء على ما تقتضيه المصلحة العامة .
أصدرنا القانون الآتي :
باب تمهيدي
في التعريفات
المادة (1)
تعريفات
لأغراض هذا القانون يشمل المذكر المؤنث والمفرد الجمع والعكس و تكون للعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني الواردة قرين كل منها، ما لم يقتض سياق النص خلاف ذلك:
الإمارةُ: إمارةُ الفجيرة .
الحاكم صاحب السمو حاكم إمارة الفجيرة
البلديةُ البلدية التي تقع العين المؤجرة ضمن دائرة اختصاصها في الامارة .
المدير مدير بلدية الفجيرة
العين المؤجرةأوالعقارالمؤجر العقار محل عقد الإيجار
المستأجر الشخص الذي ينتفع بالعين المؤجرة بطريق الإيجار من المالك أو من وكيله.
المؤجر مالك العين المؤجرة أو من له حق الانتفاع بها أو من له حق إدارتها .
وكيلالمؤجر الشخص الذي لدية توكيل من المؤجر يفوضه بالتوقيع على عقود الإيجار.
1.
اللجنة لجنة المصالحة الايجارية في البلدية والمختصة بموجب أحكام هذا القانون بنظر المنازعات الايجارية
2.
مدة التعاقد هي المدة الايجارية المنصوص عليها في عقد الإيجار وكل تمديد أو تجديد صريح أو ضمني لها .
البـــــاب الأول
عقد الإيجار بوجه عام
المادة ( 2)
تعريف الإيجار
الإيجار عقد يلتزم بمقتضاه أحد طرفية بأن يجعل الطرف الآخر ينتفع بشئ معين في خلال مدة معينة لقاء ثمن يلتزم هذا الأخير بدفعة إليه.
مادة (3)
تحرير عقد الإيجار
1. يجب تحرير عقود الإيجار كتابة والتوقيع على عقد الإيجار من طرفيه أو من ينوب عنهما قانوناً مع مراعاة الاسترشاد بنموذج عقد الإيجار الذي تعده البلدية ، ويجب إثبات تاريخ عقد الإيجار بتسجيله في سجل توثيق العقود في البلدية ، ويجب على كافة الدوائر والمؤسسات الحكومية والمحلية العاملة بالإمارة عدم قبول عقد الإيجار ما لم يكن مسجلا لدى البلدية.
2. يعامل تجديد عقد الإيجار معاملة عقد الإيجار الأصلي ويجب تسجيله بنفس الكيفية المنصوص عليها في الفقرة (1) من هذه المادة.
3. يلتزم كل من المؤجر والمستأجر بتنفيذ عقد الإيجار بصورة تحقق الغاية المشروعة منه، ويكونا مسئولين عن صحة بياناته.
4. يجب أن يتضمن عقد الإيجار الغرض من استعمال العين المؤجرة والمدة الايجارية ووصف العين ورقمها والقيمة الايجارية وطريقة السداد والاسم التجاري المستعمل إن وجد .
5. يعتبر عقد الإيجار الموقع عليه من المؤجر والمستأجر والمصدق عليه من موظف البلدية المختص محرراً رسمياً، وفي حالة عدم تصديق عقد الإيجار من موظف البلدية المختص اعتبر العقد محرراً عرفياً يجب تسجيله وإثبات تاريخه لدى البلدية.
6. في حالة وفاة المؤجر يستمر عقد الإيجار بكافة بنوده مع ورثته.
المادة ( 4 )
التأجير لأكثر من شخص
لا يجوز للمؤجر إبرام أكثر من عقد خلال مدة التعاقد للعين المؤجرة لأكثر من شخص، وإذا خالف ذلك وجب إلغاء وفسخ جميع العقود المخالفة ويعتد بتاريخ التسجيل واثبات التاريخ لدى البلدية، مع عدم الإخلال بحق المتضرر في طلب التعويض والذي تقدره اللجنة .
المادة (5)
حقوق والتزامات المستأجر
1. للمستأجر حق الانتفاع بالعين المؤجرة بصورة كاملة بدون انقطاع وبدون مانع يعوق الانتفاع بها بصورة هادئة خلال المدة الايجارية المتفق عليها في عقد الإيجار .
2. على المستأجر المحافظة على العين المؤجرة محافظة الشخص العادي لممتلكاته، ويضمن ما يلحق بها من تلف بسبب تقصيره أو إهماله إلا إذا ثبت أن ما نشأ لسبب خارج عن إرادته .
3. يجوز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ أو إلغاء عقد الإيجار أو إنقاص مقدار قيمته الايجارية أو طلب التعويض وفقاً لما تراه اللجنة إذا حدث نقص كبير بالانتفاع بالعين المؤجرة على أن لا يكون ذلك النقص لسبب منه أو بموافقته .
المادة ( 6)
سريان عقد الإيجار في حق المؤجر الجديد
إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى مؤجر جديد ، يحل المؤجر الجديد محل المؤجر السابق ، ويكون عقد الإيجار نافذاً في حق المؤجر الجديد بكل مشتملا ته وشروطه ، ولا يؤثر ذلك على حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وفقاً لشروط العقد المبرم .
الباب الثاني
المدة والقيمة الايجارية
المادة ( 7 )
المدة الايجارية
1. يجب أن تكون مدة عقد الإيجار معلومة ، وتبدأ المدة الايجارية من التاريخ المتفق عليه في العقد، فإن لم يحدد التاريخ في العقد فمن تاريخ تسجيله لدى البلدية.
2. عند انتهاء مدة عقد الإيجار وبقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بدون اعتراض خطي من المؤجر خلال المدد المنصوص عليها في هذا القانون اعتبر عقد الإيجار قد تجدد ضمنياً بين الطرفين بنفس شروطه الأولى للمدة السابقة في نفس العقد.
3. تنتهي مدة عقد الإيجار من الباطن متى انتهت مدة عقد الإيجار الأصلي مالم يقر المؤجر الأصلي خطيا تمديد مدة عقد الإيجار.
4. في حالة إبداء أحد الطرفين رغبته في عدم التجديد وجب عليه إخطار الطرف الآخر بذلك كتابياً قبل انتهاء المدة الأصلية أو المجددة بشهرين على الأقل.
المادة ( 8)
القيمة الايجارية
1.يجب على طرفي عقد الإيجار تحديد مقدار القيمة الايجارية في عقد الإيجار ويلتزم المستأجر بسداد القيمة الايجارية في المواعيد المتفق عليها ، فإن خلا عقد الإيجار من ذلك وجب الوفاء بالقيمة أول كل شهر.
2.يجوز اشتراط تعجيل القيمة الايجارية أو تأجيلها أو تقسيطها إلى أقساط تؤدى في مواعيد معينه.
3.تستحق القيمة الايجارية باستيفاء المنفعة منها أو بالمقدرة على استيفائهاولا تستحق القيمة الايجارية عن المدة المنقضية قبل تسليم العين المؤجرة ما لم يكن تعذر تسليم العين أو الانتفاع بها راجعا لسبب من المستأجر.
المادة (9)
زيادة القيمة الايجارية
1. يجب على المؤجر أن يخطر المستأجر كتابياً برغبته في زيادة القيمة الايجارية قبل شهرين من انتهاء مدة عقد الإيجار ، ويجب أن لا تزيد نسبة القيمة الايجارية الزائدة عن 10% من إيجار السنة الجارية ، وبتوقيع المستأجر باستلامه الإخطار في حالة استمراريته لشغل العين المؤجرة دون اعتراض كتابي منه للجنة قبل 21 يوما من انتهاء مدة عقد الإيجار اعتبر ذلك موافقة ضمنية على الزيادة ، وفي حالة امتناع المستأجر عن استلام الإخطار يجب على المؤجر إبلاغ المستأجر بزيادة القيمة الايجارية عن طريق اللجنة .
2. عند امتناع المؤجر عن استلام القيمة الايجارية ، فللمستأجر إيداعها لدى اللجنة بموجب كتاب خطي يعرض على اللجنة ، ويعتبر إيصال الإيداع سنداً للوفاء بالقيمة الايجارية.
3. يعتبر آخر إيصال سداد للقيمة الايجارية قرينة للسداد عن المدد الايجارية السابقة ، ما لم يثبت عكس ذلك .
المادة ( 10 )
الخدمات
1. على المستأجر سداد رسوم استهلاك الكهرباء والماء والهاتف وأية رسوم خدمات أخرى يلتزم بدفعها قانوناً من تاريخ تسلمه العين المؤجرة حتى تاريخ إعادة تسليمها إلى المؤجر ، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك .
2. لا يحق للمؤجر قطع الخدمات اللازمة للعين المؤجرة ( كالكهرباء والماء والهاتف والغاز) من تلقاء نفسه أو بناء على طلب موجه لدوائر تلك الخدمات وذلك إستيفاءاً للقيمة الايجارية أو لأي سبب كان .
المادة ( 11)
رسوم الشكوى
تستوفي البلدية من مقدم الشكوى الرسوم المحددة وفقاً للقرارات واللوائح المنفذة لهذا القانون، ويجوز للجنة إلزام المشكو في حقه بالرسوم كلها أو جزء منها.
الباب الثالث
صيانة العين المؤجرة وفسخ عقد الإيجار
وفتح العين المؤجرة في غياب المستأجر
المادة ( 12)
صيانة العين المؤجرة
1.يلتزم المؤجر بإجراء الإصلاحات والترميمات وأعمال الصيانة اللازمة التي تمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة أثناء سريان مدة عقد الإيجار، وإذا امتنع المؤجر عن ذلك جاز للجنة بناء على طلب المستأجر إلزام المؤجر بإصلاح الخلل الذي يؤثر بصورة جوهرية على استيفاء المنفعة أو يشكل خطورة على حياة المستأجر.
2.لا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من القيام بالأعمال الضرورية اللازمة لصيانة العقار المؤجر على ألا تؤدي تلك الأعمال إلى منع المستأجر من الانتفاع بالعقار المستأجر.
3.يجب على المستأجر عدم إدخال أية تعديلات جوهرية من شأنها إلحاق الضرر بالعين المؤجرة إلا بعد حصوله على إذن كتابي من المؤجر وتصريح من اللجنة بذلك.
4.يحق للمستأجر بعد حصوله على الإذن الكتابي من المؤجر وتصريح اللجنة لإنشاء إضافات أو إصلاحات أو صيانة دورية أن يطلب من اللجنة استرجاع قيمة ما أنفقه ، ويحق للجنة أن تطلب من المؤجر تعويض المستأجر مقدار ما أنفقه أو خصم ثمنه من قيمة الإيجار .
5.إذا تمت أعمال الصيانة أو الإصلاحات في العين المؤجرة بدون إذن المؤجر الكتابي فلا يجوز للمستأجر أن يسترجع قيمة ما أنفقه من المؤجر ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
المادة ( 13 )
فسخ عقد الإيجار
يجوز للجنة فسخ أو إنهاء عقد الإيجار في الحالات التالية:
1. عدم قيام المستأجر بسداد الأجرة المستحقة خلال ستة أشهر من تاريخ استحقاقها بعد إنذاره عن طريق اللجنة بالسداد خلال ثلاثة أسابيع من تاريخ استلامه الإنذار، وفي حالة فسخ العقد يتبع بشأن فتح العين الإجراءات المنصوص عليها في المادة (14) إذا تطلب الأمر ذلك .
2. إذا طلب أحد طرفي العقد إنهاء عقد الإيجار قبل شهرين على الأقل من تاريخ انتهاء مدته أو أيا من المدد المجددة ولم تر اللجنة ضرورة لتمديد عقد الإيجار.
3. إذا قام المستأجر بتأجير العين المؤجرة من الباطن كليا أو جزئيا بدون موافقة المؤجر كتابياً.
4. إذا ألحق المستأجر بالعين المؤجرة أضرارا بليغة نتيجة فعله المتعمد أو لإهماله الشديد في اتخاذ الحيطة والحذر أو عند سماحه للغير بإلحاق الضرر بالعين المؤجرة، ويرجع تقدير الضرر للجنة.
5. إذا استخدم المستأجر كل العين المؤجرة أو جزء منها لغير الغرض المحدد لها أو لغرض غير مشروع أو مخالف للنظام العام أو الآداب.
6. إذا صدر قرار من البلدية بإزالة العقار المؤجر كونه لا يصلح للسكنى أو كونه آيلا للسقوط أو يشكل خطرا على السكان أو على المباني المجاورة أو كان موقعه ضمن مشروع إعادة تخطيط للمنطقة وتقرر نزع ملكيته للمنفعة العامة حسب الإجراءات المتبعة.
7. في حالة هلاك العين المؤجرة لأي سبب من الأسباب مع عدم الإخلال بحق المتضرر بالمطالبة بالتعويض.
8. عند ظهور أو وجود عيب جوهري في العين المؤجرة يحول دون استعمالها بشكل كامل وسليم من أجل الغرض الذي أجرت من أجله.
9. إذا رغب المؤجر في هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها أو عمل إضافات إليها شريطة حصوله على ترخيص مسبق من البلدية على أن يكون الهدم والتغيير أو الإضافة ضرورياً أو مما يتناسق مع تطوير وتنمية الإمارة بشرط إخطار المستأجر بالإخلاء خلال فترة لا تقل عن خمسة أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص.
10. إذا رغب المؤجر المالك في شغل العين المؤجرة المخصصة للسكنى بنفسه أو بواسطة أحد أبناءه البالغين شريطة ألا يكون مالكا أو حائزا لعقار آخر مناسب للسكنى ، كما يشترط إخطار المستأجر خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر قبل تاريخ انتهاء عقد الإيجار وأن يشغل المؤجر المالك أو أحد أبنائه البالغين العين المؤجرة للسكنى فعلا بعد إخلائها من قبل المستأجر . وإذا تبين للجنة عدم صحة ادعاء المؤجر المالك تقرر اللجنة عقابه بغرامة لا تقل عن خمسة آلاف درهم ولا تزيد عن خمسة عشر ألف درهم مع عدم الإخلال بحق المستأجر في التعويض الذي تقدره اللجنة.
المادة ( 14 )
فتح العين المؤجرة في غياب المستأجر
1. إذا ادعى المؤجر كتابياً أمام اللجنة بأن العين المؤجرة قد انتهت مدة إيجارها دون تجديدها ، وأن المستأجر ترك العين مغلقة ولم يقم بتسليمها إليه وأنه مجهول الإقامة فعلى اللجنة إعلان المستأجر على آخر محل إقامة معلوم له للمثول أمامها في تاريخ يحدد بالإعلان ، وفي حالة عدم حضوره يعاد إعلانه مرتان في إحدى الصحف المحلية باللغة العربية وتعلق نسخة من الإعلان على باب العين المؤجرة وعلى لوحة الإعلانات بالبلدية ، وبعد انقضاء فترة الإعلان التي يجب أن لا تقل عن ثلاثة أشهر وعند عدم امتثاله للحضور أمام اللجنة تصدر الأخيرة أمر بفتح العين المؤجرة وجرد محتوياتها حسب الأصول المتبعة ، وللمؤجر بطلب لاحق يقدم إلى اللجنة أن تأمر ببيع الممتلكات والمحتويات وتخصيص العائد من البيع لسداد القيمة الايجارية المستحقة .
2. وللمستأجر في حالة ظهوره أن يطلب من اللجنة إلزام المؤجر بتعويضه عن الأضرار التي لحقته إذا أثبت لها عدم صحة الادعاءات التي أدلى بها المؤجر.
الباب الرابع
لجنة المصالحة الايجارية وصلاحياتها واختصاصاتها
المادة ( 15 )
إنشاء اللجنة
1. تنشأ في مقر البلدية لجنة توفيق تسمى (لجنة المصالحة الايجارية ) ويصدر بتشكيلها وتحديد اختصاصها المكاني ومكافآت أعضائها قرار من الحاكم ، ويسمى فيه رئيس اللجنة وأعضائها .
2. يحق لرئيس اللجنة إصدار قرار بتشكيل لجان فرعية حسب ما تراه اللجنة مناسباً .
المادة ( 16 )
صلاحيات اللجنة
تمنح اللجنة بموجب هذا القانون الصلاحيات التالية :-
1- تمديد عقد إيجار العين المؤجرة لمدة سنة جديدة إذا كان المؤجر متعسف في استعمال حقه بشأن إنهاء عقد الإيجار، وتوفرت ضرورة التمديد ولا يجوز للجنة أن تزيد القيمة الايجارية للسنة الممددة عن 10 % من القيمة الايجارية للسنة السابقة ، وفي جميع الأحوال لا يجوز تمديد العقد من خلال اللجنة لأكثر من ثلاث مرات متتالية.
2- تخفيض القيمة الايجارية في حالة زيادة نسبتها عن الحد الأقصى المسموح به في الفقرة السابقة وذلك مع مراعاة إيجار المثل والموقع والزيادات السابقة ونسبة التضخم والوضع الاقتصادي العام للإمارة وحالة العين المؤجرة الحاضرة وأية ظروف أو عوامل أخرى تراها اللجنة .
المادة ( 17)
اختصاصات اللجنة
1. تختص اللجنة بتلقي الشكاوى المقدمة لها من المؤجرين والمستأجرين .
2. تختص اللجنة بالفصل على وجه الاستعجال في جميع المنازعات والشكاوي الايجارية الناشئة عن العلاقة الايجارية بين المؤجر والمستأجر.
3. عند استيفاء جميع شروط العقد بين طرفيه ورفض أحدهما التوقيع على العقد فيجوز للجنة إلزام الطرف الممتنع بالتوقيع وفي حالة عدم تنفيذ الطرف الممتنع لقرار اللجنة يجوز استكمال إجراء تسجيل العقد تنفيذاً لقرار اللجنة.
4. على اللجنة أن تقوم بإخطار المؤجر بإيداع المستأجر للقيمة الايجارية ، وإذا لم يقم المؤجر باستلامها خلال 15 يوما من تاريخ الإيداع ، أودعت صندوق الأمانات بالبلدية ، وتصرف للمؤجر عند طلبه إلا إذا قررت اللجنة خلاف ذلك .
المادة ( 18 )
الإجراءات أمام اللجنة
1. يكون للجنة في سبيل أداء عملها حق الاطلاع على عقود الإيجار والأوراق والمستندات ، وكذلك الاستماع إلى الشهود.
2. يتم تحرير محاضر الجلسات التمهيدية خلال النظر في الشكوى المقدمة أمام اللجنة موقعاً عليها من أطراف الشكوى.
المادة ( 19 )
المواعيد والحضور ونظر الشكوى
1. على اللجنة أن تقوم بإعلان الأطراف خلال (3) أيام من تاريخ تقديم الطلب.وللجنة استخدام الوسائل الحديثة للإعلان بما في ذلك الخدمات البريدية السريعة أو أجهزة الاستنساخ البعدي الفاكس ميلي أو البريد الالكتروني مشفوعا باتصال هاتفي من اللجنة.
2. على أطراف الشكوى الحضور لمقر اللجنة في اليوم المحدد لذلك بأنفسهم أو من ينوب عنهم قانوناً.
3. إذا لم يحضر الشاكي في أول جلسة رغم إعلانه بموعدها تقرر اللجنة شطب الشكوى، فإذا بقيت مشطوبة شهران ولم يطلب الشاكي السير فيها اعتبرت كأن لم تكن.
4. في الجلسات التالية للجلسة الأولى تباشر اللجنة النظر في الشكوى والاستماع إلى المشكو في حقه وقبول مستنداته حتى في حالة غياب الشاكي ما لم يطلب للحضور من قبل اللجنة وأعلن بذلك فتشطب الشكوى لعدم حضوره.
5. إذا تبين للجنة عند غياب المشكو في حقه بطلان إعلانه وجب عليها تأجيل النظر بالشكوى إلى جلسة تالية يعاد إعلانه بها إعلاناً صحيحاً.
المادة ( 20 )
نهائية قرارات اللجنة
قرار اللجنة بالصلح نهائي وملزم ، وسنداً تنفيذياً واجب التنفيذ.
الباب الخامس
أحكام ختامية
المادة ( 21 )
نطاق التطبيق
تسري أحكام هذا القانون على العقارات المبنية المؤجرة للسكنى أو لغرض ممارسة أي نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي ، وتطبق أحكامه على العلاقة الايجارية القائمة عند صدور هذا القانون وكذلك التي تنشأ بعد تاريخ العمل به ولا تسرى أحكام هذا القانون بصفة خاصة على ما يلي :
1. الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها .
2. المساكن المخصصة لحراس المنشآت التابعين لها والمقيمين بداخلها .
3. المنشآت المؤقتة لغرض المهرجانات والعروض والاحتفالات والمعارض.
4. الشقق والغرف الفندقية والمفروشة وغرف وأجنحة الفنادق.
5. العقارات التابعة للوزارات والدوائر الحكومية ويجوز تصديق عقود الإيجار التي تبرمها الأخيرة بناء على طلبها لدى البلدية.
6. عقود الإيجار التمويلية أو الاستثمارية التي تبرمها الحكومة مع المستثمرين .
المادة ( 22 )
اللوائح والقرارات التنفيذية
يصدر المدير اللوائح والقرارات التنفيذية لهذا القانون وعلى الأخص :
1. القرارات والإجراءات التنظيمية لمباشرة اللجنة أعمالها .
2. الرسوم المقررة وطريقة سدادها.
3. القرارات اللازمة بإعداد صيغ عقود الإيجار وسجلات تسجيل أو توثيق هذه العقود وإثبات تاريخها وسجلات الشكاوى الايجارية والسجلات والنماذج الأخرى ذات الصلة .
المادة ( 23 )
نفاذ القانون
على الجهات المعنية كلاً فيما يخصه، تنفيذ أحكام هذا القانون واللوائح والقرارات التنفيذية الصادرة تنفيذاً له، ويعمل به من تاريخ صدوره وينشر في الجريدة الرسمية.
حمـد بن محمد الشرقي
صدر عنا بالفجيرة بتاريخ اليوم الأحد :
23 محرم 1428 هـ
الموافق 11 فبراير 2007 م