أرجو المساعدة

[المحتار]

السلام عليكم و رحمة الله و بركاته ،،
انا واقع في مشكلة و ارجو مساعدتي في كيفية التعامل مع الموقف ،،
قمت من حوالي الشهرين باستئجار 64 غرفة لسكن العمال في امارة ابوظبي على ان اقوم بتأجيرها لشركة ،،
و قمت عند توقيع العقد بدفع كامل قيمة الايجار للمالك ،الا انني الى الان لم استلم الغرف موضوع الايجار من المالك نظرا لانها مستأجره اصلا من قبل شركة اخرى و لم تنتهي مدة ايجارها و لن تنتهي قبل 3 شهور من الان و بهذه الحالة اكون قد دفعت كامل الايجار عن 12 شهر و لن استلم الغرف الا بعد 5 او 6 شهور من تاريخ توقيع العقد ،،
ارجو مساعدتي في كنت اريد استرداد ما دفعت كاملا و الغاء الصفقة نهائيا او على الاقل استرداد قيمة الشهور المتأخرة .
و لكم جزيل الشكر و التقدير ،،

[رنا]

أخي السائل1- هل يوجد شرط جزائي في العقد ؟
2- هل يوجد تاريخ معين لتسليم العين المؤجرة في العقد؟

[المحتار]

بالنسبة للشرط الجزائي فلا يوجد الا ما يشمل السماح لي بتأجير الغرف لطرف ثالث بالاضافة الى ان استهلاك الماء و الكهرباء على حساب المالك ، بالاضافة الى بيان في العقد يشير باني قد دفعت كامل مبلغ الايجار للمالك مباشرة و نقدا عند توقيع العقد ،، و يذكر بالعقد تاريخ بدء الايجار و تاريخ الانتهاء باليوم .
و اذا ااردتي استطيع ان ارفق صورة من العقد
وتفضلي بقبول فائق الاحترام و التقدير و جزاكي الله كل الخير ،،،

[رنا]

اخي الفاضل أتمنى أن تبعث لي صورة من العقد أفضل

[المحامي علي الاحبابي]

بسم الله وبه نستعين’’’

بداية, نشكر الاستاذه رنا على إضافاتها
وعلى غرار هذه الإضافات ندلو نحن بدلونا
عسى ان نفيدكم به

وعليه, فإن المادة رقم (5) للقانون رقم 20 لسنة 2006 تنص على :
"يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها ،
في حالة تصلح لأن تفي بما أعدت له من المنفعة ، وفقا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين" .

وبالنسبة لتسليم العين وزمانه فالقاعدة ان المؤجر يلتزم بتسليم الشئ المؤجر وتوابعه فور ابرام عقد الإيجار
مالم يوجد اتفاق او عرف يقضي بغير ذلك.

والمدة التي يتأخر فيها المؤجر عن تسليم العين المؤجره لا يستحق المؤجر أجرة عن هذه المدة
حتى ولو كان تأخير المؤجرعن تسليم العين راجعاً إلى سبب أجنبي
لأن المستأجر يلتزم بدفع الأجرة في مقابل تمكينه من الإنتفاع بالشئ المؤجر.
فإذا تأخر المؤجر عن تسليم الشئ المؤجر فور ابرام العقد او في خلال المدة التي يقضي بها الإتفاق او العرف
فإن المستأجر لا يلتزم بدفع الأجرة عن هذه المدة
مع ملاحظة أن هذه المدة تستنزل من مدة العقد الأصلية.


والله أعلم.

[المحامي مؤمن صابر هشام]

السيد الاستاذ / المستشار

ما لقبت هذا اللقب من فراغ فأنت تستحقه عن جداره

وأسمح لى أن أقتبس ردك كجزء مما أقول وهذا شرف لى وليس لدى المزيد على ما قلت ولكن أستفيد بما تقول .
بسم الله وبه نستعين’’’


بداية, نشكر الاستاذه رنا على إضافاتها
وعلى غرار هذه الإضافات ندلو نحن بدلونا
عسى ان نفيدكم به


وعليه, فإن المادة رقم (5) للقانون رقم 20 لسنة 2006 تنص على :
"يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وتوابعها ،
في حالة تصلح لأن تفي بما أعدت له من المنفعة ، وفقا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين" .


وبالنسبة لتسليم العين وزمانه فالقاعدة ان المؤجر يلتزم بتسليم الشئ المؤجر وتوابعه فور ابرام عقد الإيجار
مالم يوجد اتفاق او عرف يقضي بغير ذلك.


والمدة التي يتأخر فيها المؤجر عن تسليم العين المؤجره لا يستحق المؤجر أجرة عن هذه المدة
حتى ولو كان تأخير المؤجرعن تسليم العين راجعاً إلى سبب أجنبي
لأن المستأجر يلتزم بدفع الأجرة في مقابل تمكينه من الإنتفاع بالشئ المؤجر.
فإذا تأخر المؤجر عن تسليم الشئ المؤجر فور ابرام العقد او في خلال المدة التي يقضي بها الإتفاق او العرف
فإن المستأجر لا يلتزم بدفع الأجرة عن هذه المدة
مع ملاحظة أن هذه المدة تستنزل من مدة العقد الأصلية.



والله أعلم.

واضيف

مادة (6):
إذا تم تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة لا تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، أو إذا نقصت هذه المنفعة نقصًا كبيرًا، جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد ورد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة تبعًا للظروف.

فعليك اخى السائل ان تقوم بتوجيه اخطار عدلى ألى المالك تمهله تسليم العين المؤجرة فى خلال ثلاثة ايام وإلا تفسخ العقد.

ثم تقوم بتقديم الدعوى أمام لجنة فض المنازعات الايجارية بفسخ العقد وعن تجربة ستوفق بإذن الله لأنى قمت بهذا العمل من قبل ووفقت فيه

وشكرا لمن أدلى بدلوة فة هذا الموضوع

تحياتى

[المحامي علي الاحبابي]

بسم الله وبه نستعين’’’
أستاذنا وأخي الكبير/ مؤمن صابر هشام الموقر.
أكبر تحية تصلك حيث تكون..
وهذه شهادة منك تستتبع بطريق اللزوم اعتزازي بها

فأنت الكبير بيننا سناَ وعلماً ومقداراً
وذلك كله إعملاً للقاعدة التي تقضي بـ:
"إذا سقط الأصل سقط الفرع"
فأنت الأصل ونحن الفروع.

عموماً, وبمناسبة إلزامية المستأجر بأن يعذر المؤجر او يخطره
فأتمنى منك التعليق على رأيي وتصحيحه إن وجد

فإذا اتفق المتعاقدان في عقد الايجار على وقت معين يلتزم فيه المؤجر بتسليم الشئ المؤجر
في هذه الحالة يلتزم المؤجر بتسليم الشئ في هذا الوقت
فأعتقد انه اذا لم يقم المؤجر بتسليم الشئ المؤجر عد المؤجر متأخراً في تنفيذ التزامه
ويلتزم بتعويض المستأجر عن التأخير في تنفيذ إلتزامه متى طلب المستأجر ذلك دون حاجه إلى إعذار.

وذلك بناءً على ما ورد في المادة 388 من قانون المعاملات المدنية حيث تنص على:
"لا ضرورة لإعذار المدين في الحالات الآتية:
أ- إذا أصبح تنفيذ الإلتزام غير ممكن أو غير مجد بفعل المدين.....".

متى كان تأخير المؤجر في تنفيذ التزامه راجعاً إلى فعله.

والله أعلم العالمين.

أنتظر تعليقك أ. مؤمن
كما أن المجال مفتوح للكافه لطرح الآراء
والإنتفاع بعلومهم

[المحتار]

بوركت اخي المستشار على الافادة و ما فيها من توضيح و تفصيل

[المحتار]

سلمت يداك اخي الاستاذ مؤمن على التوضيحات القانونية و البتسيط الواضح

[المحتار]

جزاكم الله كل خير اخواني ، و بوركتم على تقدمون و جعله الله في ميزان اعمالكم ،،
اريد ان استوضح انني بحالة اردت ان اتوجه لجهة رسمية للحصول على حقي ماهي هذه الجهة و ماالاجراءات المطلوب اتخاذها من قبلي ؟ و هل يتطلب الامر تصديق العقد المبرم بيننا من اي جهة حكومية على الاقل لضمان حقي ؟؟
و في حالة طلب مني تصديق العقد هل يتطلب حضور المؤجر؟؟ علما انه خارج الدوله و كان قد رفض قبل ذلك مرافقتي لاي جهة حكومية لاطلاعها على الوضوع الذي بيننا. وشكرا جزيلا لكم ،،

[المحامي مؤمن صابر هشام]

السلام عليكم

تحياتى لكم جميعا

بخصوص الجهة التى يلزم ان تتوجه اليها :-


1- إعذار المؤجر سواء باخطار رسمى لدى كاتب العدل .

2- بعد مدة الاعذار يتم التوجية بلائحة تشرح الموضوع وستجدها فى لجنة فض المنازعات بابو ظبى مطبوعة او يقوم بكتابتها احد المحامين .
3- لايلزم تصديق العقد لان لجنة فض المنازعات ستحصل منك على رسوم التصديق مشمولة مع رسم الدعوى .
4- يتبع ذلك مذكرة شارحة لموضوعك لتقديمها الى اللجنة قى اول جلسة .

والجميع على استعداد لمساعدتك فى ذلك ولا مانع لدى من توجيهك لاحقا حتى تنتهى الدعوى

وتحياتى

[المحامي مؤمن صابر هشام]

السلام عليكم

بإختصار

القانون العام يخصص بالقانون الخاص
وغن لم يجد فى الخاص ما يناسب الواقعة يتم اللجوء الى القانون العام

وقد حدد المشرع قانون وتشريعات خاصة بعلاقة المؤجر بالمستأجر

وتوضح كيفية الحصول على الحق فيما يخص هذه العلاقة بين المؤجر والمستأجر

وفى قانون الايجارات وضح المشرع كيفية القيام بفسخ التعاقد بين الطرفين .

فقد خصص قانون الايجارات بابو ظبى فى المادة الثانية اختصاص هذا القانون فى التطبيق على اى علاقة عقارية

مادة (2): من القانون 2 لسنة 1994 ومن القانون 20لسنة 2006
تسري أحكام هذا القانون على العقارات والأماكن، وأجزائها على اختلاف أنواعها: المؤجرة للسكنى، أو لغرض تجاري أو صناعي، أو لمزاولة مهنة حرة.

مادة (6):
إذا تم تسليم العين المؤجرة وتوابعها للمستأجر في حالة لا تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة، أو إذا نقصت هذه المنفعة نقصًا كبيرًا، جاز للمستأجر أن يطلب من اللجنة فسخ العقد ورد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة تبعًا للظروف
مادة (8): من القانون 20 لسنة 2006
إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بتنفيذ الالتزامات المبينة في المادة السابقة، أو في حالة تعذر الاتصال به، يجوز للمستأجر أن يحصل على إذن من اللجنة لإجراء ذلك بنفسه واقتطاع ما أنفقه من الأجرة، وذلك مع عدم الإخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع

هذه المادة توضح وتلزم ان يكون هناك اعذار من المستأجر الى المؤجر .

وهذا بإختصار يكمله ما قلناه سلفا


تحياتى

[المحامي علي الاحبابي]

بسم الله وبه نستعين’’’

أ. مؤمن

بارك الله فيك
وجزاك الله كل خير

[المحامي مؤمن صابر هشام]

سيادة المستشار

السلام عليكم

كم اكون سعيد بإطروحاتك المفيدة
والتى نستفاد منها

واعلم ان سؤالك لتوضيح نقاط للسائل والقارئ سويا
وهذا ما يجعلنى اجتهد ما استطعت ان اوضح المعلومة وابسطها

وهذه الطريقة قدمها لى اخى وصديقى / سعيد مرزوق الذى ادين له بذلك

وتوجيهات استاذى / محمد البادى

فلكم جميعا تحياتى