محمد ابراهيم البادي
06-08-2010, 06:32 PM
الطعن بالتمييز رقم 14 لسنة 2009 عقاري
في الجلسة العلنية المنعقدة يوم الاحد الموافق 17/1/2009
برئاسة الدكتور علي ابراهيم الامام رئيس المحكمة
وعضوية السادة القضاة زهير احمد بسيوني و حسن محمود الابياري و سيد محمود قايد و رمضان امين اللبودي
موجز القاعدة :-
(1) سجلات عقارية ـ دائرة الاراضي و الاملاك ـ تصرفات .
تسجيل التصرفات في السجل العقاري المبدئي في مدة الستون يوما مهلة تنظيمية وبالتالي لا يعيب التصرف عند انشائه والمشرع لم يرتب البطلان الا في حالة عدم تسجيل التصرف اطلاقا .
(1) تغرير ـ غبن "غبن فاحش" .
التغرير الذي يعيب الرضا هو تدليس احد المتعاقدين على الاخر ـ مناط ذلك .
القاعدة القانونية :-
[1] ان النص في المادة 6 من القانون 7/2006 بشأن التسجيل العقاري في امارة دبي على ان "تختص الدائرة وحدها بتسجيل الحقوق العقارية ...." ، والنص في المادة 7 منه على ان "ينشأ في الدائرة سجل عقاري تثبت فيه كافة الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات ويكون لهذا السجل الحجية المطلقة في مواجهة الكافة ....." ، و النص في المادة 9 منه على انه "يجب ان تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها انشاء حق عقاري او نقله او تغييره او زواله ، وكذلك الاحكام النهائة المثبة لتلك التصرفات ، ولا يعتد بهذه التصرفات الا بتسجيلها في السجل العقاري" ، و النص في المادة 1275 من قانون المعاملات المدنية على انه "تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول و العقار بالعقد متى استوفى اركانه وشروطه طبقا للقانون ومع مراعاة احكام المواد الآتية ....." ، و النص في المادة 1277 منه على انه "لا تنتقل ملكية العقار ولا الحقوق العينية العقارية الاخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به ..." ، و النص في المادة 2 من القانون 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي و المعدل بعض احكامه بالقانون رقم 9/2009 على ان "يكون للكلمات و العبارات التالية المعاني المبينة ازاء كل منها ما لم يقض السياق بخلاف ذلك : الامارة : امارة دبي ، الدائرة : دائرة الارضي و الاملاك ، المؤسسة : مؤسسة التنظيم العقاري ، السجل العقاري لدى الدائرة : مجموعة الوثائق المحررة او المحفوظة خطيا او الكترونيا بالسجل الالكتروني لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات وغيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها الى السجل العقاري ، العقار : الارض و المنشأة الثابتة المقامة عليها او اي منهما ، الوحدة العقارية : اي جزء مفرز من العقار ويشمل اي جزء مفرز على الخارطة ، البيع على الخارطة : بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة او التي لم يكتمل انشاؤه ، المطور الرئيسي: كل من يرخص لممارسة اعمال تطوير العقارات في الامارة وبيع وحدتها للغير ، المطور الفرعي : كل من يمارس اعمال الوساطة العقارية وفقا للائحة رقم 85/2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في امارة دبي ، الجهات المختصة : الجهات المختصة بترخيص او تسجيل المشاريع العقارية في الامارة ...." ، والنص في المادة 3 منه على ان "1- تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة ويقع باطلا البيع وغيره من التصرفات القانونية الناقلة او المقيدة للملكية او اي من الحقوق المتفرعة عنها اذا لم يتم تسجيل هذه التصرفات في ذلك ، 2- على كل مطور تصرف بالبيع او باي تصرف من التصرفات الناقلة او المقيدة للملكية قبل العمل باحكام هذا القانون ان يتقدم الى الدائرة لتسجيلها في السجل العقاري او في السجل العقاري المبدئي حسب الاوال ، وذلك خلال مدة لا تجاوز ستين يوما من تاريخ العمل باحكام هذا القانون ..." ، و النص في المادة 5 منه على انه "يقدم طلب تسجيل الوحدة العقارية في السجل العقاري المبدئي على النموذج المعد لهذا الغرض وعلى ان تستوفى البيانات و المستندات اللازمة وفقا للاصول و الاجراءات المتبعة لدى الدائرة .." ، مؤداه ان جميع التصرفات التي يكون محلها موجودا فعلا ومن شأنها انشاء حق عقاري او نقله او تغييره ـ ومنها عقد بيع العقار ـ وكذلك الاحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الاراضي و الاملاك وفقا لاحكام القانون رقم 7/2006 بشأن التسجيل العقاري في امارة دبي و ان عدم تسجيلها يترتب عليه الا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير و لا تزول لا بين المتعاقدين انفسهم و لا بالنسبة لغيرهم وانه لا يكون للعقود غير المسجلة من الاثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين و ان ما تتطلبه المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية من وجوب تسجيل عقد بيع العقار لامكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقار شكلا رسميا او يجعل التسجيل ركنا من اركان العقد لان هذه المادة لم تغير شيئا من طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراضي التي تتم وتنتج اثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين ، و انما قد عدلت فقط من اثاره بالنسبة للعاقدين و غيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد بل متراخيا الى ما بعد حصول التسجيل اما اثار البيع الاخرى فانها تترتب على مجرد العقد ذاته ولو لم يسجل واما التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة ـ اي الوحدات غير الموجودة وقت التصرف ويمكن وجودها في المستقبل ـ او التي تكون في طور الانشاء او التي لم يكتمل انشاؤها فانها لا تسجل ـ مباشرة في السجل العقاري النهائي ـ وانما يجب تسجيلها جميعا في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الاراضي و الاملاك وفقا لاحكام القانون رقم 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بناء على طلب يقدم من المطور على النموذج المعد لهذا الغرض ولم يلزمها القانون القيام بهذا الاجراء في خلال ميعاد معين فاذا تم التسجيل في اي وقت فان التصرف يكتسب تاريخيا رسميا ويكون حجة على كل من ترتب له حقوق عينية على العقار ابتداء من اليوم الذي تم فيه التسجيل و ان قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي سوى بين الوحدات المباعة قبل العمل باحكامه وبين تلك المباعة بعد العمل باحكامه من حيث وجوب تسجيلها جميعا في السجل العقاري المبدئي واوجب على المطور خلال مدة لا تتجاوز ستين يوما من تاريخ العمل باحكامه ان يتقدم بطلب الى دائرة الاراضي والاملاك لتسجيل الوحدات المباعة قبل العمل باحكامه في السجل العقاري اذ كان قد يتم بناؤها او في السجل العقاري المبدئي اذا لم يكتمل انشاؤها بعد ، ولا يؤدي مجرد امتناعه عن هذا الاجراء ـ المنصوص عليه بالفقرة الثانية من 3 من هذا القانون ـ الى بطلان التصرف اذ هو اجراء تنظيمي لا يعيب التصرف عند انشائه والمشرع لم يسجل التصف على الاطلاق ، و انه لئن كان تصرف المطور ببيع وحدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها يقع باطلا هو من النظام العام ، الا انه من المقرر لكي يمكن التمسك امام محكمة التمييز لاول مرة بسبب من الاسباب القانونية المتعلقة بالنظام العام يجب ان يثبت انه كان تحت نظر محكة الموضوع عند الحكم في الدعوى جميع العناصر التي تمكنها من تلقاء نفسها من الالمام بهذا السبب و الحكم في الدعوى على موجبه فاذا تبين ان هذه العناصر كانت لا تعوزها لا سبيل الى الدفع بهذا السبب و لا الى اثارته من محكمة التمييز بنفسها ، لما كان ذلك كان الطاعن لايماري في ان الشركة المطعون ضدها قد توصلت اثناء نظر الدعوى الى تسجيل عقد البيع موضوع الدعوى في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الاراضي و الاملاك حسبما هو ثابت من كتاب الدائرة المؤرخ 5/5/2009 المقدم امام المحكمة المطعون في حكمها ، فان هذا العقد يكون بمنأى عن البطلان و لا محل بعد ذلك لاقحام المادة 3 من القانون 13/2009 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي لاجراء حكمها على المطعون ضدها بهذا العقد المسجل واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد طبق القانون تطبيقا صحيحا .
[2] ان النص في المادة 185 من قانون المعاملات المدنية على ان "التغرير هو ان يخدع احد المتعاقدين الاخر بوسائل احتيالية قولية او فعلية تحمله على الرضا بما لم يكون ليرضى به بغيرها" ، وفي المادة 186 منه على ان "يعتبر السكوت عمدا عن واقعة او ملابسة تغريرا اذا ثبت ان من غرر به كان ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة او هذه الملابسة" ، وفي المادة 187 منه على انه "اذا غرر احد المتعاقدين بالاخر تحقق ان العقد تم بغبن فاحش جاز لمن غرر به فسخ العقد" ، و في المادة 188 منه على ان "الغبن الفاحش في العقار وغيره هو ما لا يدهل تحت تقويم المقومين" ، وفي المادة 191 من ذات القانون على انه "لا يفسخ العقد بالغبن الفاحش بلا تغرير الا في مال المحجوز ومال الوقف واموال الدولة" ، يدل ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على ان التغرير الذي يعيب الرضا هو تدليس احد المتعاقدين على الاخر باستعماله عند التعاقد وسائل احتيالية قولية او فعلية ومنها سكوته عمدا او عن واقعة ملابسه ما كان المتعاقد الاخر ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة او هذه الملابسة ، وانه في غير محال المحجوز ومال الوقف واموال الدولة لا يفسخ العقد بسبب الغبن الفاحش ما لم يكن مصحوبا بتغرير احد المتعاقدين بالطرف الاخر ، والغبن الفاحش لا يتحقق الا باختلال التعادل اختلالا فادحا بين قيمة المبيع الحقيقة و الثمن الذي اشتراخ به المشتري ذلك ان الغبن في المعاملات يصعب الاحتراز منه ومعيار الفداحة هو معيار متغير تبعا لظروف المحيطة بالبيع وان ادعاء احد المتعاقدين بانه وقع عليه غبن فاحش مصحوبا بتغرير من المتعاقد الاخر يقع عليه اثبات هذا الغبن .
المحـــــــــــــكمة
بعد الاطلاع على الاوراق وسماع تقرير التلخيص الذي اعده و تلاه بجلسة المرافعة السيد القاضي المقر زهير احمد بسيوني وبعد المداولة ،،،،
حيث ان الطعن استوفى اوضاعه الشكلية ،،،،
وحيث ان الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الاوراق ـ تتحصل ان الطاعن اقام على الشركة المطعون ضدها الدعوى رقم 55/2009 عقاري كلي امام محكمة دبي الابتدائية انتهى فيها ـ وفق طلباته الختامية ـ الى طلب الحكم بفسخ اتفاقية البيع و الشراء للفيلا رقم 40 a نوع 3 e مساحتها 2463 قدما مربعا في منطقة ورسان و اعادة الطرفين الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد اعمالا باحكام المادة 3 من القانون 13/2008 بشأن تنظيم العقاري المبدئي في امارة دبي ، و الزامها بان تؤدي له مبلغ 286994 درهما مع الفادئة القانونية بواقع 9% من تاريخ استلام المبلغ في 8/7/2008 وحتى السداد التام ، وذلك تأسيسا على انها باعت له الفيلا سالفة البيان على الخارطة واذ كان التصرف قد وقع باطلا لعدم قيامها بتسجيله في السجل العقاري المبدئي ولم تتقدم بطلب الى دائرة الاراضي و الاملاك بدبي لتسجيلها في السجل العقاري او السجل العقاري المبدئي حلال مدة ستين يوما من تاريخ العمل باحكام القانون سالف الذكر حسبما هو ثابت بخطاب دائرة الاراضي و الاملاك بدبي المؤرخ 18/1/2009 كما انه قد سدد لها مبلغ وقدره 286994 درهما يعادل 5% من قيمة الفيلا المبالغ في سعرها و المختلف من عميل الى اخر بالرغم من تطابق الفيلل مساحة ووصفا وشرائها في ذات اليوم المعروضة فيه للبيع مما يشكل تغريرا وغبنا فاحشا بالمخالفة لاحكام المادتين 185 ، 187 من قانون المعاملات المدنية ومن ثم فقد اقام الدعوى وبتاريخ 20/4/2009 حكمت المحكمة أولا: ببطلان عقد البيع للوحدة العقارية محل النزاع بالدعوى الرهنة و المؤرخ 2/9/2008 و المبرم بين المدعي و المدعي عليها ، ثانيا: بالزام المدعي عليها بان تؤدي للمدعي مبلغ وقدره 286994 درهما و الفوائد بواقع 9% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام ، استأنف المدعي هذا الحكم بالاستئناف رقم 52 لسنة 2009 عقاري طالبا الغاءه فيما قضى به من فائدة و القضاء مجددا بالفائدة من تاريخ استلام المبلغ المحكوم به في 8/7/2008 وحتى تمام السداد ، كما استأنفته الشركة المدعي عليها بالاستئناف رقم 62/2009 عقاري ، وبعد ان ضمت المحكمة الاستئنافين قضن بتاريخ 21/6/2009 برفض الاستئناف المرفوع من المدعي و في الاستئناف المقام من المدعي عليها بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا برفض الدعوى ، طعن المدعي في هذا الحكم بالتمييز الماثل بصحيفة اودعت قلم كتاب هذه المحكمة في 13/7/2009 طلب فيها نقضه ، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن ، وبعد ان عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة رأت انه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره.
وحيث ان الطعن اقيم على ثلاثة اسباب ينعى الطاعن بها فيها عدا الوجه الرابع من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالاوراق و القصور في التسبيب و الفساد في الاستدلال اذ انتهى الى ان عقد البيع موضوع الدعوى غير باطل ورتب على ذلك قضاءه برفض الدعوى استنادا الى ان هذا العقد قد ابرم قبل صدور ونفاذ القانون رقم 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي والعقود المبرمة قبل نفاذ هذا القانون لاتحتاج الى تسجيلها في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الاراضي والاملاك و انه لا يترتب البطلان على عدم مراعاة المطور المقررة في الفقرة الثانية من المادة 3 من ذات القانون لان تلك المدة هي مدة تنظيمية و المطعون ضدها قد اتفقت مع دائرة الاراضي و الاملاك بدبي على استخدام نظام التسجيل المبدئي الالكتروني وهذا النظام لم يكن جاهزا لبدء التسجيل لدى الدائرة المعنية وقد امهلت الدائرة المطعون ضدها مهلة اضافية لاتمام التسجيل وتم التسجيل اثناء نظر الدعوى حال ان العقد موضوع الدعوى قد تم تحريره في 2/9/2008 اي بعد نفاذ القانون المشار اليه في 31/8/2008 وتسجيل بيع الوحدات العقارية يعتبر ركنا من اركان العقد وفي حالة تخلفه يؤدي الى بطلان العقد و لا يترتب عليه اي اثر و لا ترد عليه الاجازة اذا ماتم التسجيل بعد فوات المدة المقررة بالفقرة الثانية من المادة 3 من ذات القانون لان المشرع اوجب على المطور تسجيل التصرف خلال ستين يوما من تاريخ نفاذ القانون في 31/8/2008 ، والمادة 1277 من قانون المعاملات قد نصت على ان لا تنتقل ملكية العقار و لا الحقوق العينية الاخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به والمادة 10 من القانون رقم 13/2008 قد حظرت على المطور او الوسيط ابرام عقود بيع عرفية لبيع عقارات او حدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها من الجهات المختصة ، و الثابت من حصول المطعون ضدها على تلك الموافقة بيعها على الخارطة الفيلا موضوع الدعوى ، وانه لا يسوغ لها التعلل بان دائرة الاراضي و الاملاك قد امهلتها مدة اضافية لاتمام التسجيل بواسطة النظام الالكتروني والعقد في تسجيله اثناء نظر الاستئناف ، ذلك انه كان في مكنتها ان تقوم بالتسجيل الخطي خلال المدة المقررة قانونا ، فضلا عن انه كان يتعين تسجيل العقد فور ابرامه في 2/9/2008 لانه ابرم بعد نفاذ القانون ، ومن ثم فان الحكم يكون معيبا يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي غير سديد ذلك ان النص في المادة 6 من القانون 7/2006 بشأن التسجيل العقاري في امارة دبي على ان "تختص الدائرة وحدها بتسجيل الحقوق العقارية ...." ، والنص في المادة 7 منه على ان "ينشأ في الدائرة سجل عقاري تثبت فيه كافة الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات ويكون لهذا السجل الحجية المطلقة في مواجهة الكافة ....." ، و النص في المادة 9 منه على انه "يجب ان تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها انشاء حق عقاري او نقله او تغييره او زواله ، وكذلك الاحكام النهائة المثبة لتلك التصرفات ، ولا يعتد بهذه التصرفات الا بتسجيلها في السجل العقاري" ، و النص في المادة 1275 من قانون المعاملات المدنية على انه "تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول و العقار بالعقد متى استوفى اركانه وشروطه طبقا للقانون ومع مراعاة احكام المواد الآتية ....." ، و النص في المادة 1277 منه على انه "لا تنتقل ملكية العقار ولا الحقوق العينية العقارية الاخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به ..." ، و النص في المادة 2 من القانون 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي و المعدل بعض احكامه بالقانون رقم 9/2009 على ان "يكون للكلمات و العبارات التالية المعاني المبينة ازاء كل منها ما لم يقض السياق بخلاف ذلك : الامارة : امارة دبي ، الدائرة : دائرة الارضي و الاملاك ، المؤسسة : مؤسسة التنظيم العقاري ، السجل العقاري لدى الدائرة : مجموعة الوثائق المحررة او المحفوظة خطيا او الكترونيا بالسجل الالكتروني لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات وغيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها الى السجل العقاري ، العقار : الارض و المنشأة الثابتة المقامة عليها او اي منهما ، الوحدة العقارية : اي جزء مفرز من العقار ويشمل اي جزء مفرز على الخارطة ، البيع على الخارطة : بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة او التي لم يكتمل انشاؤه ، المطور الرئيسي: كل من يرخص لممارسة اعمال تطوير العقارات في الامارة وبيع وحدتها للغير ، المطور الفرعي : كل من يمارس اعمال الوساطة العقارية وفقا للائحة رقم 85/2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في امارة دبي ، الجهات المختصة : الجهات المختصة بترخيص او تسجيل المشاريع العقارية في الامارة ...." ، والنص في المادة 3 منه على ان "1- تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة ويقع باطلا البيع وغيره من التصرفات القانونية الناقلة او المقيدة للملكية او اي من الحقوق المتفرعة عنها اذا لم يتم تسجيل هذه التصرفات في ذلك ، 2- على كل مطور تصرف بالبيع او باي تصرف من التصرفات الناقلة او المقيدة للملكية قبل العمل باحكام هذا القانون ان يتقدم الى الدائرة لتسجيلها في السجل العقاري او في السجل العقاري المبدئي حسب الاوال ، وذلك خلال مدة لا تجاوز ستين يوما من تاريخ العمل باحكام هذا القانون ..." ، و النص في المادة 5 منه على انه "يقدم طلب تسجيل الوحدة العقارية في السجل العقاري المبدئي على النموذج المعد لهذا الغرض وعلى ان تستوفى البيانات و المستندات اللازمة وفقا للاصول و الاجراءات المتبعة لدى الدائرة .." ، مؤداه ان جميع التصرفات التي يكون محلها موجودا فعلا ومن شأنها انشاء حق عقاري او نقله او تغييره ـ ومنها عقد بيع العقار ـ وكذلك الاحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الاراضي و الاملاك وفقا لاحكام القانون رقم 7/2006 بشأن التسجيل العقاري في امارة دبي و ان عدم تسجيلها يترتب عليه الا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير و لا تزول لا بين المتعاقدين انفسهم و لا بالنسبة لغيرهم وانه لا يكون للعقود غير المسجلة من الاثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين و ان ما تتطلبه المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية من وجوب تسجيل عقد بيع العقار لامكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقار شكلا رسميا او يجعل التسجيل ركنا من اركان العقد لان هذه المادة لم تغير شيئا من طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراضي التي تتم وتنتج اثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين ، و انما قد عدلت فقط من اثاره بالنسبة للعاقدين و غيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد بل متراخيا الى ما بعد حصول التسجيل اما اثار البيع الاخرى فانها تترتب على مجرد العقد ذاته ولو لم يسجل واما التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة ـ اي الوحدات غير الموجودة وقت التصرف ويمكن وجودها في المستقبل ـ او التي تكون في طور الانشاء او التي لم يكتمل انشاؤها فانها لا تسجل ـ مباشرة في السجل العقاري النهائي ـ وانما يجب تسجيلها جميعا في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الاراضي و الاملاك وفقا لاحكام القانون رقم 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بناء على طلب يقدم من المطور على النموذج المعد لهذا الغرض ولم يلزمها القانون القيام بهذا الاجراء في خلال ميعاد معين فاذا تم التسجيل في اي وقت فان التصرف يكتسب تاريخيا رسميا ويكون حجة على كل من ترتب له حقوق عينية على العقار ابتداء من اليوم الذي تم فيه التسجيل و ان قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي سوى بين الوحدات المباعة قبل العمل باحكامه وبين تلك المباعة بعد العمل باحكامه من حيث وجوب تسجيلها جميعا في السجل العقاري المبدئي واوجب على المطور خلال مدة لا تتجاوز ستين يوما من تاريخ العمل باحكامه ان يتقدم بطلب الى دائرة الاراضي والاملاك لتسجيل الوحدات المباعة قبل العمل باحكامه في السجل العقاري اذ كان قد يتم بناؤها او في السجل العقاري المبدئي اذا لم يكتمل انشاؤها بعد ، ولا يؤدي مجرد امتناعه عن هذا الاجراء ـ المنصوص عليه بالفقرة الثانية من 3 من هذا القانون ـ الى بطلان التصرف اذ هو اجراء تنظيمي لا يعيب التصرف عند انشائه والمشرع لم يسجل التصف على الاطلاق ، و انه لئن كان تصرف المطور ببيع وحدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها يقع باطلا هو من النظام العام ، الا انه من المقرر لكي يمكن التمسك امام محكمة التمييز لاول مرة بسبب من الاسباب القانونية المتعلقة بالنظام العام يجب ان يثبت انه كان تحت نظر محكة الموضوع عند الحكم في الدعوى جميع العناصر التي تمكنها من تلقاء نفسها من الالمام بهذا السبب و الحكم في الدعوى على موجبه فاذا تبين ان هذه العناصر كانت لا تعوزها لا سبيل الى الدفع بهذا السبب و لا الى اثارته من محكمة التمييز بنفسها ، لما كان ذلك كان الطاعن لايماري في ان الشركة المطعون ضدها قد توصلت اثناء نظر الدعوى الى تسجيل عقد البيع موضوع الدعوى في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الاراضي و الاملاك حسبما هو ثابت من كتاب الدائرة المؤرخ 5/5/2009 المقدم امام المحكمة المطعون في حكمها ، فان هذا العقد يكون بمنأى عن البطلان و لا محل بعد ذلك لاقحام المادة 3 من القانون 13/2009 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي لاجراء حكمها على المطعون ضدها بهذا العقد المسجل واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد طبق القانون تطبيقا صحيحا ، وكا ما يثيره الطاعن بوجه النعي من ان المطعون ضدها قد باعته الفيلا ـ محل العقد المطالب ببطلانه ـ في مشروع لم تتم الموافقة عليه من الجهات المختصة يقوم على عنصر واقعي لم يسبق عرضه على محكمة الموضوع هو التثبت مما اذا كانت الجهات المحتصة قد وافقت على هذا المشروع او لم توافق فانه لا يجوز له التحدي بهذا الدفاع لاول مرة امام محكمة التمييز .
وحيث ان الطاعن ينعى بالوجه الرابع من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون و القصور في التسبيب و الفساد في الاستدلال اذ قضى برفض الدعوى هذا في حين ان المطعون ضدها في ذات اليوم الذي ابرمت معه عقد البيع موضوع الدعوى قامت ببيع فلل اخرى من نفس نوع ومساحة الفيلا التي باعتها له باسعار متفاوتة مما يشكل هذا التصرف غبنا و غشا و تدليسا في التعامل مع المشترين ومن ثم فان الحكم يكون معيبا مما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي مردود ذلك ان النص في المادة 185 من قانون المعاملات المدنية على ان "التغرير هو ان يخدع احد المتعاقدين الاخر بوسائل احتيالية قولية او فعلية تحمله على الرضا بما لم يكون ليرضى به بغيرها" ، وفي المادة 186 منه على ان "يعتبر السكوت عمدا عن واقعة او ملابسة تغريرا اذا ثبت ان من غرر به كان ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة او هذه الملابسة" ، وفي المادة 187 منه على انه "اذا غرر احد المتعاقدين بالاخر تحقق ان العقد تم بغبن فاحش جاز لمن غرر به فسخ العقد" ، و في المادة 188 منه على ان "الغبن الفاحش في العقار وغيره هو ما لا يدهل تحت تقويم المقومين" ، وفي المادة 191 من ذات القانون على انه "لا يفسخ العقد بالغبن الفاحش بلا تغرير الا في مال المحجوز ومال الوقف واموال الدولة" ، يدل ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على ان التغرير الذي يعيب الرضا هو تدليس احد المتعاقدين على الاخر باستعماله عند التعاقد وسائل احتيالية قولية او فعلية ومنها سكوته عمدا او عن واقعة ملابسه ما كان المتعاقد الاخر ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة او هذه الملابسة ، وانه في غير محال المحجوز ومال الوقف واموال الدولة لا يفسخ العقد بسبب الغبن الفاحش ما لم يكن مصحوبا بتغرير احد المتعاقدين بالطرف الاخر ، والغبن الفاحش لا يتحقق الا باختلال التعادل اختلالا فادحا بين قيمة المبيع الحقيقة و الثمن الذي اشتراخ به المشتري ذلك ان الغبن في المعاملات يصعب الاحتراز منه ومعيار الفداحة هو معيار متغير تبعا لظروف المحيطة بالبيع وان ادعاء احد المتعاقدين بانه وقع عليه غبن فاحش مصحوبا بتغرير من المتعاقد الاخر يقع عليه اثبات هذا الغبن ، ومن المقرر ايضا انه لا تثريب على محكمة الموضوع اذ هي التفتت عن دفاع للخصم لم يقدم اليها دليله ، ومن المقرر كذلك ان الدفاع الذي لا يستند الى اساس قانوني صحيح لا تلتزم المحكمة بالرد عليه ، لما كان ذلك وكان بيع الوحدات العقارية المتشابهة المواصفات في نفس الزمان و باثمان متفاوتة من المألوف والمسموح به في المعاملات فان ما يدعيه الطاعن من ان المطعون ضدها باعت له الفيلا محل موضوع العقد بثمن يزيد على ثمن المثل لا يؤثر في صحة هذا العقد ، وحتى مع فرض حصة هذا الادعاء فليس من شأنه التغرير به بحيث تشوب ارادته و لا تجعله قادرا على الحكم على الامور حكما سليما وكان لم يدع بان المطعون ضدها استعملت طرقا احتياليا لايقاعه في غلط دفعه الى التعاقد معها على ان تبيعه الفيلا محل العقد موضوع الدعوى بالثمن المتفق عليه بينهما ومن ثم فان دفاعه الوارد بهذا الوجه يكون على غير اساس ولا على الحكم المطعون فيه اذ هو التفت عنه .
وحيث انه ولما تقدم يتعين رفض الطعن .
لذلك
حكمت المحكمة برفض الطعن وبالزام الطاعن بالمصروفات وبمبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين .
في الجلسة العلنية المنعقدة يوم الاحد الموافق 17/1/2009
برئاسة الدكتور علي ابراهيم الامام رئيس المحكمة
وعضوية السادة القضاة زهير احمد بسيوني و حسن محمود الابياري و سيد محمود قايد و رمضان امين اللبودي
موجز القاعدة :-
(1) سجلات عقارية ـ دائرة الاراضي و الاملاك ـ تصرفات .
تسجيل التصرفات في السجل العقاري المبدئي في مدة الستون يوما مهلة تنظيمية وبالتالي لا يعيب التصرف عند انشائه والمشرع لم يرتب البطلان الا في حالة عدم تسجيل التصرف اطلاقا .
(1) تغرير ـ غبن "غبن فاحش" .
التغرير الذي يعيب الرضا هو تدليس احد المتعاقدين على الاخر ـ مناط ذلك .
القاعدة القانونية :-
[1] ان النص في المادة 6 من القانون 7/2006 بشأن التسجيل العقاري في امارة دبي على ان "تختص الدائرة وحدها بتسجيل الحقوق العقارية ...." ، والنص في المادة 7 منه على ان "ينشأ في الدائرة سجل عقاري تثبت فيه كافة الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات ويكون لهذا السجل الحجية المطلقة في مواجهة الكافة ....." ، و النص في المادة 9 منه على انه "يجب ان تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها انشاء حق عقاري او نقله او تغييره او زواله ، وكذلك الاحكام النهائة المثبة لتلك التصرفات ، ولا يعتد بهذه التصرفات الا بتسجيلها في السجل العقاري" ، و النص في المادة 1275 من قانون المعاملات المدنية على انه "تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول و العقار بالعقد متى استوفى اركانه وشروطه طبقا للقانون ومع مراعاة احكام المواد الآتية ....." ، و النص في المادة 1277 منه على انه "لا تنتقل ملكية العقار ولا الحقوق العينية العقارية الاخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به ..." ، و النص في المادة 2 من القانون 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي و المعدل بعض احكامه بالقانون رقم 9/2009 على ان "يكون للكلمات و العبارات التالية المعاني المبينة ازاء كل منها ما لم يقض السياق بخلاف ذلك : الامارة : امارة دبي ، الدائرة : دائرة الارضي و الاملاك ، المؤسسة : مؤسسة التنظيم العقاري ، السجل العقاري لدى الدائرة : مجموعة الوثائق المحررة او المحفوظة خطيا او الكترونيا بالسجل الالكتروني لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات وغيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها الى السجل العقاري ، العقار : الارض و المنشأة الثابتة المقامة عليها او اي منهما ، الوحدة العقارية : اي جزء مفرز من العقار ويشمل اي جزء مفرز على الخارطة ، البيع على الخارطة : بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة او التي لم يكتمل انشاؤه ، المطور الرئيسي: كل من يرخص لممارسة اعمال تطوير العقارات في الامارة وبيع وحدتها للغير ، المطور الفرعي : كل من يمارس اعمال الوساطة العقارية وفقا للائحة رقم 85/2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في امارة دبي ، الجهات المختصة : الجهات المختصة بترخيص او تسجيل المشاريع العقارية في الامارة ...." ، والنص في المادة 3 منه على ان "1- تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة ويقع باطلا البيع وغيره من التصرفات القانونية الناقلة او المقيدة للملكية او اي من الحقوق المتفرعة عنها اذا لم يتم تسجيل هذه التصرفات في ذلك ، 2- على كل مطور تصرف بالبيع او باي تصرف من التصرفات الناقلة او المقيدة للملكية قبل العمل باحكام هذا القانون ان يتقدم الى الدائرة لتسجيلها في السجل العقاري او في السجل العقاري المبدئي حسب الاوال ، وذلك خلال مدة لا تجاوز ستين يوما من تاريخ العمل باحكام هذا القانون ..." ، و النص في المادة 5 منه على انه "يقدم طلب تسجيل الوحدة العقارية في السجل العقاري المبدئي على النموذج المعد لهذا الغرض وعلى ان تستوفى البيانات و المستندات اللازمة وفقا للاصول و الاجراءات المتبعة لدى الدائرة .." ، مؤداه ان جميع التصرفات التي يكون محلها موجودا فعلا ومن شأنها انشاء حق عقاري او نقله او تغييره ـ ومنها عقد بيع العقار ـ وكذلك الاحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الاراضي و الاملاك وفقا لاحكام القانون رقم 7/2006 بشأن التسجيل العقاري في امارة دبي و ان عدم تسجيلها يترتب عليه الا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير و لا تزول لا بين المتعاقدين انفسهم و لا بالنسبة لغيرهم وانه لا يكون للعقود غير المسجلة من الاثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين و ان ما تتطلبه المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية من وجوب تسجيل عقد بيع العقار لامكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقار شكلا رسميا او يجعل التسجيل ركنا من اركان العقد لان هذه المادة لم تغير شيئا من طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراضي التي تتم وتنتج اثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين ، و انما قد عدلت فقط من اثاره بالنسبة للعاقدين و غيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد بل متراخيا الى ما بعد حصول التسجيل اما اثار البيع الاخرى فانها تترتب على مجرد العقد ذاته ولو لم يسجل واما التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة ـ اي الوحدات غير الموجودة وقت التصرف ويمكن وجودها في المستقبل ـ او التي تكون في طور الانشاء او التي لم يكتمل انشاؤها فانها لا تسجل ـ مباشرة في السجل العقاري النهائي ـ وانما يجب تسجيلها جميعا في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الاراضي و الاملاك وفقا لاحكام القانون رقم 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بناء على طلب يقدم من المطور على النموذج المعد لهذا الغرض ولم يلزمها القانون القيام بهذا الاجراء في خلال ميعاد معين فاذا تم التسجيل في اي وقت فان التصرف يكتسب تاريخيا رسميا ويكون حجة على كل من ترتب له حقوق عينية على العقار ابتداء من اليوم الذي تم فيه التسجيل و ان قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي سوى بين الوحدات المباعة قبل العمل باحكامه وبين تلك المباعة بعد العمل باحكامه من حيث وجوب تسجيلها جميعا في السجل العقاري المبدئي واوجب على المطور خلال مدة لا تتجاوز ستين يوما من تاريخ العمل باحكامه ان يتقدم بطلب الى دائرة الاراضي والاملاك لتسجيل الوحدات المباعة قبل العمل باحكامه في السجل العقاري اذ كان قد يتم بناؤها او في السجل العقاري المبدئي اذا لم يكتمل انشاؤها بعد ، ولا يؤدي مجرد امتناعه عن هذا الاجراء ـ المنصوص عليه بالفقرة الثانية من 3 من هذا القانون ـ الى بطلان التصرف اذ هو اجراء تنظيمي لا يعيب التصرف عند انشائه والمشرع لم يسجل التصف على الاطلاق ، و انه لئن كان تصرف المطور ببيع وحدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها يقع باطلا هو من النظام العام ، الا انه من المقرر لكي يمكن التمسك امام محكمة التمييز لاول مرة بسبب من الاسباب القانونية المتعلقة بالنظام العام يجب ان يثبت انه كان تحت نظر محكة الموضوع عند الحكم في الدعوى جميع العناصر التي تمكنها من تلقاء نفسها من الالمام بهذا السبب و الحكم في الدعوى على موجبه فاذا تبين ان هذه العناصر كانت لا تعوزها لا سبيل الى الدفع بهذا السبب و لا الى اثارته من محكمة التمييز بنفسها ، لما كان ذلك كان الطاعن لايماري في ان الشركة المطعون ضدها قد توصلت اثناء نظر الدعوى الى تسجيل عقد البيع موضوع الدعوى في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الاراضي و الاملاك حسبما هو ثابت من كتاب الدائرة المؤرخ 5/5/2009 المقدم امام المحكمة المطعون في حكمها ، فان هذا العقد يكون بمنأى عن البطلان و لا محل بعد ذلك لاقحام المادة 3 من القانون 13/2009 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي لاجراء حكمها على المطعون ضدها بهذا العقد المسجل واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد طبق القانون تطبيقا صحيحا .
[2] ان النص في المادة 185 من قانون المعاملات المدنية على ان "التغرير هو ان يخدع احد المتعاقدين الاخر بوسائل احتيالية قولية او فعلية تحمله على الرضا بما لم يكون ليرضى به بغيرها" ، وفي المادة 186 منه على ان "يعتبر السكوت عمدا عن واقعة او ملابسة تغريرا اذا ثبت ان من غرر به كان ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة او هذه الملابسة" ، وفي المادة 187 منه على انه "اذا غرر احد المتعاقدين بالاخر تحقق ان العقد تم بغبن فاحش جاز لمن غرر به فسخ العقد" ، و في المادة 188 منه على ان "الغبن الفاحش في العقار وغيره هو ما لا يدهل تحت تقويم المقومين" ، وفي المادة 191 من ذات القانون على انه "لا يفسخ العقد بالغبن الفاحش بلا تغرير الا في مال المحجوز ومال الوقف واموال الدولة" ، يدل ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على ان التغرير الذي يعيب الرضا هو تدليس احد المتعاقدين على الاخر باستعماله عند التعاقد وسائل احتيالية قولية او فعلية ومنها سكوته عمدا او عن واقعة ملابسه ما كان المتعاقد الاخر ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة او هذه الملابسة ، وانه في غير محال المحجوز ومال الوقف واموال الدولة لا يفسخ العقد بسبب الغبن الفاحش ما لم يكن مصحوبا بتغرير احد المتعاقدين بالطرف الاخر ، والغبن الفاحش لا يتحقق الا باختلال التعادل اختلالا فادحا بين قيمة المبيع الحقيقة و الثمن الذي اشتراخ به المشتري ذلك ان الغبن في المعاملات يصعب الاحتراز منه ومعيار الفداحة هو معيار متغير تبعا لظروف المحيطة بالبيع وان ادعاء احد المتعاقدين بانه وقع عليه غبن فاحش مصحوبا بتغرير من المتعاقد الاخر يقع عليه اثبات هذا الغبن .
المحـــــــــــــكمة
بعد الاطلاع على الاوراق وسماع تقرير التلخيص الذي اعده و تلاه بجلسة المرافعة السيد القاضي المقر زهير احمد بسيوني وبعد المداولة ،،،،
حيث ان الطعن استوفى اوضاعه الشكلية ،،،،
وحيث ان الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الاوراق ـ تتحصل ان الطاعن اقام على الشركة المطعون ضدها الدعوى رقم 55/2009 عقاري كلي امام محكمة دبي الابتدائية انتهى فيها ـ وفق طلباته الختامية ـ الى طلب الحكم بفسخ اتفاقية البيع و الشراء للفيلا رقم 40 a نوع 3 e مساحتها 2463 قدما مربعا في منطقة ورسان و اعادة الطرفين الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد اعمالا باحكام المادة 3 من القانون 13/2008 بشأن تنظيم العقاري المبدئي في امارة دبي ، و الزامها بان تؤدي له مبلغ 286994 درهما مع الفادئة القانونية بواقع 9% من تاريخ استلام المبلغ في 8/7/2008 وحتى السداد التام ، وذلك تأسيسا على انها باعت له الفيلا سالفة البيان على الخارطة واذ كان التصرف قد وقع باطلا لعدم قيامها بتسجيله في السجل العقاري المبدئي ولم تتقدم بطلب الى دائرة الاراضي و الاملاك بدبي لتسجيلها في السجل العقاري او السجل العقاري المبدئي حلال مدة ستين يوما من تاريخ العمل باحكام القانون سالف الذكر حسبما هو ثابت بخطاب دائرة الاراضي و الاملاك بدبي المؤرخ 18/1/2009 كما انه قد سدد لها مبلغ وقدره 286994 درهما يعادل 5% من قيمة الفيلا المبالغ في سعرها و المختلف من عميل الى اخر بالرغم من تطابق الفيلل مساحة ووصفا وشرائها في ذات اليوم المعروضة فيه للبيع مما يشكل تغريرا وغبنا فاحشا بالمخالفة لاحكام المادتين 185 ، 187 من قانون المعاملات المدنية ومن ثم فقد اقام الدعوى وبتاريخ 20/4/2009 حكمت المحكمة أولا: ببطلان عقد البيع للوحدة العقارية محل النزاع بالدعوى الرهنة و المؤرخ 2/9/2008 و المبرم بين المدعي و المدعي عليها ، ثانيا: بالزام المدعي عليها بان تؤدي للمدعي مبلغ وقدره 286994 درهما و الفوائد بواقع 9% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام ، استأنف المدعي هذا الحكم بالاستئناف رقم 52 لسنة 2009 عقاري طالبا الغاءه فيما قضى به من فائدة و القضاء مجددا بالفائدة من تاريخ استلام المبلغ المحكوم به في 8/7/2008 وحتى تمام السداد ، كما استأنفته الشركة المدعي عليها بالاستئناف رقم 62/2009 عقاري ، وبعد ان ضمت المحكمة الاستئنافين قضن بتاريخ 21/6/2009 برفض الاستئناف المرفوع من المدعي و في الاستئناف المقام من المدعي عليها بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا برفض الدعوى ، طعن المدعي في هذا الحكم بالتمييز الماثل بصحيفة اودعت قلم كتاب هذه المحكمة في 13/7/2009 طلب فيها نقضه ، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن ، وبعد ان عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة رأت انه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره.
وحيث ان الطعن اقيم على ثلاثة اسباب ينعى الطاعن بها فيها عدا الوجه الرابع من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالاوراق و القصور في التسبيب و الفساد في الاستدلال اذ انتهى الى ان عقد البيع موضوع الدعوى غير باطل ورتب على ذلك قضاءه برفض الدعوى استنادا الى ان هذا العقد قد ابرم قبل صدور ونفاذ القانون رقم 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي والعقود المبرمة قبل نفاذ هذا القانون لاتحتاج الى تسجيلها في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الاراضي والاملاك و انه لا يترتب البطلان على عدم مراعاة المطور المقررة في الفقرة الثانية من المادة 3 من ذات القانون لان تلك المدة هي مدة تنظيمية و المطعون ضدها قد اتفقت مع دائرة الاراضي و الاملاك بدبي على استخدام نظام التسجيل المبدئي الالكتروني وهذا النظام لم يكن جاهزا لبدء التسجيل لدى الدائرة المعنية وقد امهلت الدائرة المطعون ضدها مهلة اضافية لاتمام التسجيل وتم التسجيل اثناء نظر الدعوى حال ان العقد موضوع الدعوى قد تم تحريره في 2/9/2008 اي بعد نفاذ القانون المشار اليه في 31/8/2008 وتسجيل بيع الوحدات العقارية يعتبر ركنا من اركان العقد وفي حالة تخلفه يؤدي الى بطلان العقد و لا يترتب عليه اي اثر و لا ترد عليه الاجازة اذا ماتم التسجيل بعد فوات المدة المقررة بالفقرة الثانية من المادة 3 من ذات القانون لان المشرع اوجب على المطور تسجيل التصرف خلال ستين يوما من تاريخ نفاذ القانون في 31/8/2008 ، والمادة 1277 من قانون المعاملات قد نصت على ان لا تنتقل ملكية العقار و لا الحقوق العينية الاخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به والمادة 10 من القانون رقم 13/2008 قد حظرت على المطور او الوسيط ابرام عقود بيع عرفية لبيع عقارات او حدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها من الجهات المختصة ، و الثابت من حصول المطعون ضدها على تلك الموافقة بيعها على الخارطة الفيلا موضوع الدعوى ، وانه لا يسوغ لها التعلل بان دائرة الاراضي و الاملاك قد امهلتها مدة اضافية لاتمام التسجيل بواسطة النظام الالكتروني والعقد في تسجيله اثناء نظر الاستئناف ، ذلك انه كان في مكنتها ان تقوم بالتسجيل الخطي خلال المدة المقررة قانونا ، فضلا عن انه كان يتعين تسجيل العقد فور ابرامه في 2/9/2008 لانه ابرم بعد نفاذ القانون ، ومن ثم فان الحكم يكون معيبا يكون معيبا بما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي غير سديد ذلك ان النص في المادة 6 من القانون 7/2006 بشأن التسجيل العقاري في امارة دبي على ان "تختص الدائرة وحدها بتسجيل الحقوق العقارية ...." ، والنص في المادة 7 منه على ان "ينشأ في الدائرة سجل عقاري تثبت فيه كافة الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات ويكون لهذا السجل الحجية المطلقة في مواجهة الكافة ....." ، و النص في المادة 9 منه على انه "يجب ان تسجل في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها انشاء حق عقاري او نقله او تغييره او زواله ، وكذلك الاحكام النهائة المثبة لتلك التصرفات ، ولا يعتد بهذه التصرفات الا بتسجيلها في السجل العقاري" ، و النص في المادة 1275 من قانون المعاملات المدنية على انه "تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول و العقار بالعقد متى استوفى اركانه وشروطه طبقا للقانون ومع مراعاة احكام المواد الآتية ....." ، و النص في المادة 1277 منه على انه "لا تنتقل ملكية العقار ولا الحقوق العينية العقارية الاخرى بين المتعاقدين وفي حق الغير الا بالتسجيل وفقا لاحكام القوانين الخاصة به ..." ، و النص في المادة 2 من القانون 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي و المعدل بعض احكامه بالقانون رقم 9/2009 على ان "يكون للكلمات و العبارات التالية المعاني المبينة ازاء كل منها ما لم يقض السياق بخلاف ذلك : الامارة : امارة دبي ، الدائرة : دائرة الارضي و الاملاك ، المؤسسة : مؤسسة التنظيم العقاري ، السجل العقاري لدى الدائرة : مجموعة الوثائق المحررة او المحفوظة خطيا او الكترونيا بالسجل الالكتروني لدى الدائرة التي تثبت فيها عقود بيع العقارات وغيرها من التصرفات القانونية على الخارطة قبل نقلها الى السجل العقاري ، العقار : الارض و المنشأة الثابتة المقامة عليها او اي منهما ، الوحدة العقارية : اي جزء مفرز من العقار ويشمل اي جزء مفرز على الخارطة ، البيع على الخارطة : بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة او التي لم يكتمل انشاؤه ، المطور الرئيسي: كل من يرخص لممارسة اعمال تطوير العقارات في الامارة وبيع وحدتها للغير ، المطور الفرعي : كل من يمارس اعمال الوساطة العقارية وفقا للائحة رقم 85/2006 بشأن تنظيم سجل الوسطاء العقاريين في امارة دبي ، الجهات المختصة : الجهات المختصة بترخيص او تسجيل المشاريع العقارية في الامارة ...." ، والنص في المادة 3 منه على ان "1- تسجل في السجل العقاري المبدئي جميع التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المباعة على الخارطة ويقع باطلا البيع وغيره من التصرفات القانونية الناقلة او المقيدة للملكية او اي من الحقوق المتفرعة عنها اذا لم يتم تسجيل هذه التصرفات في ذلك ، 2- على كل مطور تصرف بالبيع او باي تصرف من التصرفات الناقلة او المقيدة للملكية قبل العمل باحكام هذا القانون ان يتقدم الى الدائرة لتسجيلها في السجل العقاري او في السجل العقاري المبدئي حسب الاوال ، وذلك خلال مدة لا تجاوز ستين يوما من تاريخ العمل باحكام هذا القانون ..." ، و النص في المادة 5 منه على انه "يقدم طلب تسجيل الوحدة العقارية في السجل العقاري المبدئي على النموذج المعد لهذا الغرض وعلى ان تستوفى البيانات و المستندات اللازمة وفقا للاصول و الاجراءات المتبعة لدى الدائرة .." ، مؤداه ان جميع التصرفات التي يكون محلها موجودا فعلا ومن شأنها انشاء حق عقاري او نقله او تغييره ـ ومنها عقد بيع العقار ـ وكذلك الاحكام النهائية المثبتة لتلك التصرفات يجب تسجيلها مباشرة في السجل العقاري لدى دائرة الاراضي و الاملاك وفقا لاحكام القانون رقم 7/2006 بشأن التسجيل العقاري في امارة دبي و ان عدم تسجيلها يترتب عليه الا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير و لا تزول لا بين المتعاقدين انفسهم و لا بالنسبة لغيرهم وانه لا يكون للعقود غير المسجلة من الاثر سوى الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين و ان ما تتطلبه المادة 1277 من قانون المعاملات المدنية من وجوب تسجيل عقد بيع العقار لامكان نقل الملكية لا يضفي على هذا العقار شكلا رسميا او يجعل التسجيل ركنا من اركان العقد لان هذه المادة لم تغير شيئا من طبيعة ذلك العقد من حيث كونه من عقود التراضي التي تتم وتنتج اثارها القانونية بمجرد توافق الطرفين ، و انما قد عدلت فقط من اثاره بالنسبة للعاقدين و غيرهم فجعلت نقل الملكية وحده غير مرتب على مجرد العقد بل متراخيا الى ما بعد حصول التسجيل اما اثار البيع الاخرى فانها تترتب على مجرد العقد ذاته ولو لم يسجل واما التصرفات التي ترد على الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة ـ اي الوحدات غير الموجودة وقت التصرف ويمكن وجودها في المستقبل ـ او التي تكون في طور الانشاء او التي لم يكتمل انشاؤها فانها لا تسجل ـ مباشرة في السجل العقاري النهائي ـ وانما يجب تسجيلها جميعا في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الاراضي و الاملاك وفقا لاحكام القانون رقم 13/2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بناء على طلب يقدم من المطور على النموذج المعد لهذا الغرض ولم يلزمها القانون القيام بهذا الاجراء في خلال ميعاد معين فاذا تم التسجيل في اي وقت فان التصرف يكتسب تاريخيا رسميا ويكون حجة على كل من ترتب له حقوق عينية على العقار ابتداء من اليوم الذي تم فيه التسجيل و ان قانون تنظيم السجل العقاري المبدئي سوى بين الوحدات المباعة قبل العمل باحكامه وبين تلك المباعة بعد العمل باحكامه من حيث وجوب تسجيلها جميعا في السجل العقاري المبدئي واوجب على المطور خلال مدة لا تتجاوز ستين يوما من تاريخ العمل باحكامه ان يتقدم بطلب الى دائرة الاراضي والاملاك لتسجيل الوحدات المباعة قبل العمل باحكامه في السجل العقاري اذ كان قد يتم بناؤها او في السجل العقاري المبدئي اذا لم يكتمل انشاؤها بعد ، ولا يؤدي مجرد امتناعه عن هذا الاجراء ـ المنصوص عليه بالفقرة الثانية من 3 من هذا القانون ـ الى بطلان التصرف اذ هو اجراء تنظيمي لا يعيب التصرف عند انشائه والمشرع لم يسجل التصف على الاطلاق ، و انه لئن كان تصرف المطور ببيع وحدات عقارية على الخارطة في مشاريع لم تتم الموافقة عليها يقع باطلا هو من النظام العام ، الا انه من المقرر لكي يمكن التمسك امام محكمة التمييز لاول مرة بسبب من الاسباب القانونية المتعلقة بالنظام العام يجب ان يثبت انه كان تحت نظر محكة الموضوع عند الحكم في الدعوى جميع العناصر التي تمكنها من تلقاء نفسها من الالمام بهذا السبب و الحكم في الدعوى على موجبه فاذا تبين ان هذه العناصر كانت لا تعوزها لا سبيل الى الدفع بهذا السبب و لا الى اثارته من محكمة التمييز بنفسها ، لما كان ذلك كان الطاعن لايماري في ان الشركة المطعون ضدها قد توصلت اثناء نظر الدعوى الى تسجيل عقد البيع موضوع الدعوى في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الاراضي و الاملاك حسبما هو ثابت من كتاب الدائرة المؤرخ 5/5/2009 المقدم امام المحكمة المطعون في حكمها ، فان هذا العقد يكون بمنأى عن البطلان و لا محل بعد ذلك لاقحام المادة 3 من القانون 13/2009 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في امارة دبي لاجراء حكمها على المطعون ضدها بهذا العقد المسجل واذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد طبق القانون تطبيقا صحيحا ، وكا ما يثيره الطاعن بوجه النعي من ان المطعون ضدها قد باعته الفيلا ـ محل العقد المطالب ببطلانه ـ في مشروع لم تتم الموافقة عليه من الجهات المختصة يقوم على عنصر واقعي لم يسبق عرضه على محكمة الموضوع هو التثبت مما اذا كانت الجهات المحتصة قد وافقت على هذا المشروع او لم توافق فانه لا يجوز له التحدي بهذا الدفاع لاول مرة امام محكمة التمييز .
وحيث ان الطاعن ينعى بالوجه الرابع من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون و القصور في التسبيب و الفساد في الاستدلال اذ قضى برفض الدعوى هذا في حين ان المطعون ضدها في ذات اليوم الذي ابرمت معه عقد البيع موضوع الدعوى قامت ببيع فلل اخرى من نفس نوع ومساحة الفيلا التي باعتها له باسعار متفاوتة مما يشكل هذا التصرف غبنا و غشا و تدليسا في التعامل مع المشترين ومن ثم فان الحكم يكون معيبا مما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي مردود ذلك ان النص في المادة 185 من قانون المعاملات المدنية على ان "التغرير هو ان يخدع احد المتعاقدين الاخر بوسائل احتيالية قولية او فعلية تحمله على الرضا بما لم يكون ليرضى به بغيرها" ، وفي المادة 186 منه على ان "يعتبر السكوت عمدا عن واقعة او ملابسة تغريرا اذا ثبت ان من غرر به كان ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة او هذه الملابسة" ، وفي المادة 187 منه على انه "اذا غرر احد المتعاقدين بالاخر تحقق ان العقد تم بغبن فاحش جاز لمن غرر به فسخ العقد" ، و في المادة 188 منه على ان "الغبن الفاحش في العقار وغيره هو ما لا يدهل تحت تقويم المقومين" ، وفي المادة 191 من ذات القانون على انه "لا يفسخ العقد بالغبن الفاحش بلا تغرير الا في مال المحجوز ومال الوقف واموال الدولة" ، يدل ـ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على ان التغرير الذي يعيب الرضا هو تدليس احد المتعاقدين على الاخر باستعماله عند التعاقد وسائل احتيالية قولية او فعلية ومنها سكوته عمدا او عن واقعة ملابسه ما كان المتعاقد الاخر ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة او هذه الملابسة ، وانه في غير محال المحجوز ومال الوقف واموال الدولة لا يفسخ العقد بسبب الغبن الفاحش ما لم يكن مصحوبا بتغرير احد المتعاقدين بالطرف الاخر ، والغبن الفاحش لا يتحقق الا باختلال التعادل اختلالا فادحا بين قيمة المبيع الحقيقة و الثمن الذي اشتراخ به المشتري ذلك ان الغبن في المعاملات يصعب الاحتراز منه ومعيار الفداحة هو معيار متغير تبعا لظروف المحيطة بالبيع وان ادعاء احد المتعاقدين بانه وقع عليه غبن فاحش مصحوبا بتغرير من المتعاقد الاخر يقع عليه اثبات هذا الغبن ، ومن المقرر ايضا انه لا تثريب على محكمة الموضوع اذ هي التفتت عن دفاع للخصم لم يقدم اليها دليله ، ومن المقرر كذلك ان الدفاع الذي لا يستند الى اساس قانوني صحيح لا تلتزم المحكمة بالرد عليه ، لما كان ذلك وكان بيع الوحدات العقارية المتشابهة المواصفات في نفس الزمان و باثمان متفاوتة من المألوف والمسموح به في المعاملات فان ما يدعيه الطاعن من ان المطعون ضدها باعت له الفيلا محل موضوع العقد بثمن يزيد على ثمن المثل لا يؤثر في صحة هذا العقد ، وحتى مع فرض حصة هذا الادعاء فليس من شأنه التغرير به بحيث تشوب ارادته و لا تجعله قادرا على الحكم على الامور حكما سليما وكان لم يدع بان المطعون ضدها استعملت طرقا احتياليا لايقاعه في غلط دفعه الى التعاقد معها على ان تبيعه الفيلا محل العقد موضوع الدعوى بالثمن المتفق عليه بينهما ومن ثم فان دفاعه الوارد بهذا الوجه يكون على غير اساس ولا على الحكم المطعون فيه اذ هو التفت عنه .
وحيث انه ولما تقدم يتعين رفض الطعن .
لذلك
حكمت المحكمة برفض الطعن وبالزام الطاعن بالمصروفات وبمبلغ الفي درهم مقابل اتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين .